教育需求爆發 商業物業迎轉型機遇
李婉茵 高力香港研究部及零售顧問主管
在香港商業地產持續調整的背景下，教育產業正逐步成為帶動需求的新動力。隨着特區政府將非本地大學生名額上限提升至2026/27學年的50%，並持續推進「留學香港」品牌，學生住宿及教學空間需求迅速上升，為市場帶來具規模和延續性的新增需求。
數據顯示，2025年本港學生簽證簽發數目達94,517宗，較2022年大幅上升102%；國際學校的非本地學生人數亦接近3萬人。與零售或辦公需求相比，教育機構對空間的需求更具長期性，租賃關係亦較為穩定，令相關物業呈現更高黏性。
在供應端，面對寫字樓及零售物業的空置壓力，將部分商業資產轉型為教育用途，正逐步成為釋放資產價值的可行方向。政府推出的「城中學舍先導計劃」，在一定程度上簡化用途轉換及審批流程，亦降低了轉型門檻，促使更多業主重新審視資產定位。
市場趨勢亦反映在投資活動之中。香港大學市傳以約40億元洽購干諾道西全幢商廈，城市大學亦傳以19.6億港元收購又一城辦公室大樓，顯示教育機構正由租用轉向自置，以確保長遠發展空間。單計2026年首五個月，與教育相關的商業投資金額已達111億港元，顯著高於去年全年水平，反映市場資金正加速部署。
正如高力《從商廈到校園：釋放香港教育地產的投資潛力》研究指出，教育地產的吸引力不僅來自需求增長，更在於其租戶結構及回報特性的轉變。相較傳統商業租戶，教育機構普遍租期較長、續租穩定性較高，且對短期經濟波動相對不敏感，使相關資產逐步呈現接近「準基建型」的現金流特徵 (所謂「準基建型」，是指其現金流較為穩定、租期較長，且受經濟周期影響相對較低)。這反映教育用途並非單純替代需求，而是在重塑部分商業資產的風險與回報結構。
勿輕視合規要求 須全面評估
然而，教育地產並非低風險轉型選項。即使在政策支持下，項目仍需面對多重合規要求，包括地契限制、建築結構、消防安全及通風設計等。最終能否取得學校註冊或相關牌照，將直接影響營運可行性。同時，物業本身的先天條件，例如樓底高度、排污容量及逃生設計，亦會限制學生容納量，從而影響收益水平。換言之，合規要求不僅是行政程序，更是直接左右資產價值的關鍵。報告亦指出，並非所有商業物業均具備轉型潛力，資產規格及業權結構將成為決定因素。
因此，對投資者及業主而言，關鍵不在於「是否轉型」，而在於「能否成功轉型」。在進行收購或改裝前，必須進行全面的前期可行性評估，並結合建築、消防及規劃專業意見，準確預測改造成本及時間風險。同時，具備較高業權整合能力的項目，亦將在此輪轉型中更具優勢。
整體而言，教育需求確實為商業地產提供新方向，但此趨勢更接近結構性轉變，而非短期替代。能夠在合規與資產改造之間取得平衡的項目，才有望將政策紅利轉化為真正可持續的投資回報。
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