增發小額房貸 助首購族「上車」 美國國會通過法案 限制華爾街機構買大屋
美國住房市場長期面臨供需失衡與房價飆漲問題，在首次購房者平均年齡不斷攀升、機構投資人炒房的背景下，美國國會近日推動30多年來規模最大的住房改革法案。美國國會參議院和眾議院本周先後表決通過《21世紀住房道路法案》，其中最受關注的條款規定，禁止擁有350套以上住宅的機構投資者繼續購買獨棟住宅，以回應近年來美國民眾對於「華爾街囤房推高房價」的不滿。此外，法案還設立試點計劃，增加10萬美元以下小額房貸的獲得渠道，以協助首次購房的年輕人「上車」。\大公報記者 陳明
美國國會眾議院23日以358票贊成、32票反對的壓倒性優勢，通過這項由兩黨共同推動的《21世紀住房道路法案》。此前一天，參議院以85票贊成、5票反對的結果通過該法案。由於兩院版本一致，法案毋須協商即可直接送往白宮。
特朗普突取消簽署法案
不過，本來對該法案表示支持的美國總統特朗普24日卻改口，取消當天的簽署儀式，直到「通過迫在眉睫的《拯救美國法案》為止」。《拯救美國法案》旨在收緊聯邦選舉的投票規則，要求選民在登記投票時出示公民身份證明，並嚴格限制郵寄投票。該法案在參議院遲遲未能通過。
《21世紀住房道路法案》由民主黨聯邦參議員沃倫與共和黨聯邦參議員斯科特共同牽頭起草，包含約60項條款，其中最受市場關注的內容之一，是限制大型機構投資人持續收購獨棟住宅。
根據法案最終版本規定，持有超過350套住宅的大型機構投資者，未來將不得再新增購買獨棟住宅。此舉被視為直接瞄準近年積極布局住宅租賃市場的私募基金及大型資產管理機構。
過去近20年來，包括黑石集團、KKR集團等大型投資機構持續擴大對住宅資產的投資，通過全現金報價與快速成交優勢，在競價過程中擊敗一般家庭買家，引發市場對機構資本推高房價的批評。沃倫在參議院辯論中表示，私募股權公司利用全現金報價搶購住宅的同時，許多家庭卻因此失去實現購房夢想的機會。
不過，法案最終版本也作出部分妥協。參議院早期草案原本要求大型機構於7年內逐步出售現有持有住宅。該條款引發房地產行業強烈抗議，之後被刪除。最終通過版本僅限制未來新增購買行為，現有住宅庫存不受影響。
美國首購族平均40歲
除了限制機構炒房，法案另一核心目標是增加住房供給。據估算，美國目前住房缺口介於150萬套至730萬套之間，供應不足被視為推高房價的根本原因。為此，法案提出多項措施，主要簡化工廠預製住房的監管規定，加快特定住宅項目的環境評估流程，以及設立試點計劃，增加10萬美元以下小額房貸的獲得渠道，以協助首次購房的年輕人「上車」。據統計，美國目前首次購房者的平均年齡為40歲。
哈佛大學住房研究聯合中心數據顯示，美國當下房價平均值已達到家庭收入中位數的近5倍，遠高於上世紀九十年代水平，民眾叫苦不迭。為回應選民訴求，今年1月，特朗普在瑞士達沃斯的演講中表示，「房子是給人住的，不是給企業炒的」；而《21世紀住房道路法案》也成為近年來罕見獲得國會兩黨和白宮共同支持的一項法案。
分析認為，隨着11月中期選舉臨近，共和黨和民主黨都希望能夠拿出具體的民生措施，以顯示對選民有關降低生活成本訴求的關切，希望拉攏更多選民。這份新鮮出爐的住房法案，就成了兩黨政客向選民證明自己正努力緩解民眾最大生活開支壓力的有力證明。
雖然該法案的出台釋放了積極的政策信號，但業內專家預計，法案的短期影響有限，因為擴大住房供應無法一蹴而就。美國住宅建築商協會CEO布雷迪認為，所有政策落地都要交由各州和地方政府執行，上述法案即便能推進，真正能看到後續成果也需要漫長時間。
《21世紀住房之路法案》要點：
旨在解決住房短缺問題
·美國可負擔價格住房短缺，市場對於所需新建房屋的數量估計不一，從150萬套到730萬套不等。
限制大型機構投資者
·法案中最具影響力且最具爭議的條款之一，是禁止擁有350套以上住房的機構投資者繼續購買獨棟住宅。
加快審批流程
·加快特定住宅項目的環境評估流程，將各州獲取聯邦撥款的資格與本地住房建設規模掛鈎。
幫助更多年輕人「上車」
·設立試點計劃，增加10萬美元以下小額房貸，以助更多年輕人「上車」。
華爾街推高美國房價Q&A：
華爾街何時大舉進入房地產市場？
•2008年全球金融危機後，大量房屋遭法拍。黑石集團等華爾街私募股權基金趁機進場，以極低價格在全美大量收購法拍房，並將其轉手出租，鎖死剛需房源，持續抬升租金。
•2020年疫情零利率寬鬆下迎來第二輪搶房熱潮，華爾街機構拿下熱門城市兩至三成房源；2022年美聯儲加息後房價短暫回調，但住宅多被資本長期持有，租賃供給收縮，租金持續上漲。
華爾街資本如何抬高房價與租金？
•批量現金收購住宅，擠壓自住買家，壓縮市場流通庫存，再把租金收益打包證券發債，融資循環囤房。
•同區域機構同步上調租金，逐步淘汰低價租賃供給；翻新老舊平價房源，以大幅漲租。
•政策紅利加持，稅收抵扣、低息貸款等大幅降低資本長期囤房成本，持續加劇住房供需失衡。
