專家訪談/融資環境改變 槓桿發展不再適用 德勤：內房宜調整模式 轉向輕資產
內房債務危機爆發以來，出險房企陸續推動重組計劃。德勤亞太應急計劃和破產業務主管合夥人何國樑表示，由於融資環境變得更加複雜，以往槓桿發展的模式已不再適用，相信房企應調整商業模式。至於香港房地產市場，他提到，當前不少用家入市支撐住宅市場，惟商業地產持續疲軟，核心區優質物業更容易吸引買家承接。\大公報記者 蔣去悄
統計顯示，截至2025年8月已有77家內地房地產開發商出現債務違約。何國樑表示，過去5年內房市場基本面未有根本性改變，房企難以經銀行渠道進行融資，因此業界正探討通過信託等全新的融資方式獲取資金，形容具體內容尚在探索中，並非短期可以解決。他並建議，隨着保交樓任務的全面完成，未來地產應以項目為標的進行獨立融資，而非在集團層面進行，相信有助緩解資金壓力。
項目盤活 居民最先受惠
「對於內地居民而言，住宅已不再是優質投資品。」德勤中國債務資本市場諮詢服務主管何駿宇指出，內地政府反覆強調「房住不炒」，內地及香港地產行業亦迎來整體調整，並深度出清高槓桿企業，推動行業向輕資產模式轉變。他相信，項目盤活後居民首先受益，其次是債權人，項目所屬母公司亦可恢復融資能力。
談及香港市況，何國樑認為，目前地產市場更偏向用家需求，如特區政府大力發展教育，同時學生宿舍供應短缺，吸引買家作出相應投資，「部分上市公司在手住宅項目較多，在近期成功回籠大量資金，同樣會密切留意資產收購機會。」
「住宅市場確實暢旺許多。」何駿宇談道，香港人才政策為住宅價格及租金提供有力支撐，部分位置偏遠但臨近深圳的商業地產亦受惠共享辦公室需求而得到支持，買家不乏「上市公司的股東家族及打工皇帝」。
相比之下，商業地產表現則較疲軟。何國樑指出，本港甲級寫字樓估值自2018年峰值累計跌逾40%，銀行也面臨抵押品不足的資本充足率壓力，接管人委任案例在2024至2026年間創下近年新高。另外，2025年整體商廈空置率上升至17.6%，相當於2568.3萬方呎，接近13幢中環國際金融中心（IFC）二期，九龍市場供過於求，合乎綠色環保標準的港島甲級寫字樓則相對穩健，預計2026至2027年將是市場窗口期。
金融回暖 港核心區商廈復甦
「香港商業地產並非完全沒有買家，市場正選擇性承接。」何國樑指出，核心區受惠於金融活動回暖及優質租戶回流而出現局部復甦，非核心區則受空置率及銀行信貸收縮壓制。
何國樑表示，由於銀行未必願意提供貸款，因此潛在買家需要具備一定資金實力，包括現金充裕的本地港資發展商、中資國企及另類資金，其正在接管人定價機制下搶佔「二次估值低谷期」最後窗口。
