樓市朝陽/剛需帶動 豪宅料領漲下半年樓市\馬泰陽
美聯儲最新議息結果，一如預期維持利率不變，雖然點陣圖預期今年底前有機會加息，但筆者認為，短期內息口仍將按兵不動。過去數年，美息「先升後回」，本港銀行最優惠利率（P）則「加慢減快」，反映港美息口雖大致同向但未必同步。即使美國或於下半年啟動加息，只要幅度溫和，相信本港銀行未必即時「跟升」，估計樓市向好的大方向持續。
逾億元成交超上月
儘管息口走勢不明朗，加上近期股市波動，恒指更曾創出今年新低，為市場帶來負面陰霾。不過，投資市場「局部寒風」未阻資金流入樓市的決心。事實上，年初至今樓市穩步回勇，上車客頻入市並成功啟動換樓鏈，這股樓市熱度已逐步蔓延至較高端物業，當中尤以超級豪宅表現最為亮眼，屢獲實力買家承接。
近日市場億元「大刁」頻現，據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，本月首17日逾億元一手私宅成交量錄10宗，超越上月全月7宗水平，重上「雙位數」水平。以今年上半年（截至6月17日）計，逾億元一手共錄75宗成交，超越去年下半年71宗，並創自2013年一手條例後的半年度紀錄新高。
在環球地緣政治風險仍未完全消散下，本港憑藉「背靠祖國、面向國際」的獨特優勢，勢成為環球資金的「避風港」，這些逾億元「大刁」不僅反映富豪對香港核心資產的需求，更有望產生示範效應，帶動整體市場。
7月1日「香港回歸紀念日」將至，為下半年揭開序幕。回顧香港踏入回歸第29年，港樓市在樓價回升與經濟穩步復甦的雙重拉動下，交投展現強勁勢頭。美聯綜合資料統計，以回歸年計（每年7月至翌年6月），回歸第29年（截至今年6月16日），在不包括一手公營房屋之下，一二手住宅註冊量錄得約76263宗，創下15年新高，彰顯樓市穩定向好的大方向。
更可喜的是，這股升浪並非單一板塊獨好，而是整體物業市場的全面回彈。涵蓋一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他類別的整體物業註冊量，於回歸第29年暫錄約90063宗，預期有望挑戰93000宗，屆時將創13年新高。這種廣泛性的成交量增長，印證市場購買力正全面釋放，足證今次樓市升浪根基扎實。
經濟數據方面，本地私宅家庭收入持續增加，據政府統計處數據，今年第一季本港私宅家庭入息中位數達到4.4萬元，超越去年同期的4.2萬元，創歷史新高，為樓市提供支持。
最後，儘管港股短線略見疲弱，但在樓市熱度持續、外圍利好因素紛呈的帶動下，7月「回歸月」有望迎來樓股齊鳴的局面。本港整體樓市，特別是「起步」稍慢的豪宅市場，在下半年進一步「追落後」並主導大市，絕對是指日可待。
（作者為美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事）
