樓市智庫/新盤頻「試頂」 測試承接力\陳永傑
上半年一手市場銷情熾熱，令發展商定價策略全面轉守為攻。新盤告別低價去貨，正式步入「求價」階段。發展商近期更頻頻「試頂」，藉此測試市場承接力與買家購買力極限。
最近的一手樓市，可以用「亢奮」兩個字來形容。截至目前，今年一手成交量已突破1.1萬宗關口，單計發展商賣樓套現金額，僅半年已吸金超過1330億元，較去年同期約710億元大幅攀升八成，表現堪稱「價量齊飛」；市場更預期，2026年上半年全港一手成交將達1.2萬宗，有望打破2013年新例後的同期紀錄。
翻查近年數據，過去六年（2020至2025年）同期的一手成交量均未曾衝破1萬宗大關，其中2022年受疫情等因素打擊，同期更低見4800宗的谷底；相比之下，今年數據明顯拋離。此外，新盤市場已寫下連續15個月、單月錄逾千宗成交的紀錄，可見樓市上升並非虛火。隨着發展商資金回籠加快，財務壓力改善，定價策略自然告別「平價走貨」階段。
事實上，發展商定價頻頻試頂，其中紅磡一個全新樓盤於今年4月首推一期時，首批單位折實平均呎價為1.8萬元；但事隔僅約兩個月，本月推售的最新一期，首批折實平均呎價已躍升至2.1萬元，變相加價達14%。然而，買家入市意欲未見受挫，高位仍見承接力，該盤在短時間內已售出600多伙，成為近期熱賣新盤之一。除了九龍區，港島南岸最新加推的兩房入場費亦升至1300萬元，顯示「試頂」策略已遍及不同區域。
當然，這場「試頂遊戲」並非沒有極限。若新盤在連番加價後，一手承接速度開始放緩，甚至出現遞減跡象，便意味現行價位已逼近部分買家的購買力極限，高溢價水平或難以長期維持。地產市場本質上是一場動態的「價量拉鋸」，當高位追價的動能逐步消化，大市向上節奏自然會放慢，進入等待購買力重新累積的整固期，屆時發展商調升樓價的步伐與幅度，亦將隨之而有所放緩。
（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）
