談樓說按/供樓利息扣稅 留意不適用樓花\王美鳳
上期（6月1日A13版）談及如何使用供樓扣稅額，簡單來說，實質上可視乎該年按息支出是否最貼近或達到10萬元扣稅額上限（若有嬰幼兒之合資格納稅人高達12萬元扣稅額）。
由於按揭屬「息隨本減」，供樓初期利息比例較高，較容易用盡扣稅額。例如330萬元按揭、30年期，在目前息率下首年利息支出約10.6萬元，可用盡基本扣稅額；當供樓至第4年，該年按息開始降至低於10萬元（假設息率不變作參考），未可足額使用扣稅額。假如短期內已計劃生育換樓，換樓後之按揭額較大，那便可考慮是否需要留待換樓後連同嬰幼兒額外供樓扣稅額一併使用，用盡12萬元扣稅額。
夫婦只可一個物業作扣稅
使用供樓利息扣稅額亦需注意幾點，首先，有關按揭物業須為納稅人的主要居所，換言之，若按揭物業屬於樓花，並未供入伙居住、又或物業屬於工商舖類別，均不可用作扣稅。業權持有方式亦會影響扣稅額，若屬單人持有物業，業主可享用全數按息扣稅額；若然聯名持有物業，例如夫婦以長命契（聯權共有）方式持有物業，享有之供樓扣除額各佔一半，基本按息扣除額便為每人5萬元；若然以分權共有方式持有物業，則按持有業權的份額比例去計算享有之扣除額。
至於兩夫婦各自擁有一所物業，卻不等於兩人皆可享有10萬元供樓扣稅額，原因是兩夫婦被視為只有一個共同住所，故此仍只有其中一個物業之按息可用作扣稅。
對於現時首置業主年輕化，父母購買單位，由子女名義持有物業，按揭供款由父母支付，父母又可否填報該物業之按息作扣稅之用？由於扣稅額只供按揭物業之業主申報，故父母不可使用有關扣稅優惠。
若業主曾進行物業轉按，需留意，若屬於純粹轉換按揭而沒有涉及套現，轉按金額維持原有尚餘按揭額，那麼轉按後之供樓利息仍可用作扣稅。但若然轉按涉及套現又或將現契物業套現，套現金額涉及之利息則不可用作扣稅，因為那是額外借貸金額，而並非用作原先購置居所之用。
（作者為中原按揭經紀董事總經理）
