受地緣政治影響 迪拜樓市未見恐慌拋售
香港文匯報訊（記者 蔡競文）2026年第一季，迪拜房地產市場在經歷過去數年極為強勁的增長後，自地緣政治危機爆發後，出現明顯放緩跡象。今年首季成交量按季下跌17%至約45,208宗，但若置於歷史高位背景下解讀，市場活動仍處於較高水平。第一太平戴維斯中東區住宅代理主管Andrew Cummings接受香港文匯報訪問時表示，市場基本因素穩固，市場活力未失，惟受地緣政治局勢變化影響，買家態度轉趨審慎，入市決策周期延長。
2025年，迪拜房地產市場連續三個季度成交量超過5萬宗，創下歷史高峰。進入2026年，市場自然進入消化期。第一季成交雖然回落，但整體仍反映市場活力未失。3月份的明顯放緩，主要受區內地緣政治發展，以及Ramadan、Eid及學校假期等季節性因素影響，導致買家決策周期延長。
Andrew Cummings稱，地緣政治因素是目前影響市場的最主要變數。近期區內局勢發展，令市場氣氛轉趨審慎，尤其在二手市場（secondary segment）。二手成交按月顯著回落，按揭支持成交亦較1、2月減少。部分買家選擇暫停入市決定、延長盡職審查時間，或在談判中更重視價值與價格合理性。投資者情緒調查顯示，區內地緣政治不明朗已成為買家最關注的因素，甚至超越樓價或融資等傳統憂慮。
然而，市場反應整體有序，並非恐慌性調整。未見大規模恐慌拋售或樓價全面下跌。買家只是變得更具選擇性，議價情況在二手市場更為普遍。這正反映市場逐步成熟化的典型現象：從高速增長轉向更理性、更有策略的階段。
高端住宅市場韌性強勁
在整體市場放緩背景下，高端住宅市場卻展現強勁韌性。2026年第一季錄得2,064宗逾1,000萬迪拉姆（AED 10 million）成交，主要集中於The Oasis、Dubai Hills Estate及Jumeirah Golf Estates等別墅社區。品牌住宅及生活模式主導的優質項目同樣受市場追捧。
Andrew Cummings表示，高端買家較少受短期波動影響，他們更注重長遠財富保值、生活品質及全球流動性。迪拜以其國際連接性、稅務優勢、完善基建、安全環境及高質素生活，持續吸引超高資產人士。樓花市場仍主導高端成交，佔逾AED 10 million成交量的79%，顯示投資者對優質發展商及產品仍具高度信心。
Andrew Cummings認為，市場正由賣方主導逐步轉向買方主導的平衡環境。雖然第一季平均樓價仍錄得升幅，但議價主導的成交增加，尤其在部分二手公寓市場。成交周期延長，買賣雙方價格預期出現差距。高質素、地段優越的資產表現穩健，而缺乏特色的物業則面臨較大壓力。
對投資者而言，這意味資產選擇變得至關重要。投資焦點由單純追逐市場升勢，轉向地段、質素、發展商品牌、交通連接性及長遠租務需求等基本因素。這亦標誌迪拜住宅市場正邁向更成熟、更細分化的發展階段。
大量公寓2028年前推出
展望未來，供應增加將成為重要變數。市場有大量公寓供應將於2028年前推出，但實際交樓時間往往延遲，新盤推出活動在第一季已較2025年底放緩。供應壓力主要集中在公寓市場，部分競爭激烈或欠缺特色的項目或面臨價格調整壓力。但別墅、高端社區及優質項目因供應相對有限，預計仍具韌性。
Andrew Cummings指出，迪拜長遠人口增長、持續人口流入及經濟擴張，將支持市場中長線吸納能力。市場正進入一個更重視質素、定位及定價策略的階段，這些因素將成為未來競爭的關鍵區分元素。
國際投資者目前對迪拜仍保持相對正面看法。儘管區內衝突帶來審慎情緒，但迪拜及阿聯酋憑藉交通便利、簽證優勢、長遠資本增值潛力及具競爭力的租金回報率，在全球市場中仍具獨特吸引力。這種綜合優勢不易複製，繼續支撐市場信心。
處關鍵轉型期 後市穩固
總體而言，Andrew Cummings表示，2026年迪拜房地產市場正處於關鍵轉型期。短期調整在所難免，但基本面穩固、需求僅被延後而非消失，加上高端市場的強勁支撐，市場有望在消化供應及地緣風險後，進入更健康、可持續的發展軌道。
