樓市強心針/港樓穩健 租金回報逾3.5厘\廖偉強
每當國際研究機構公布全球樓價負擔能力報告，香港幾乎必然位列榜首。這類新聞每年總會出現幾次，對不少市民而言不再新鮮。有人視之為香港樓價高企的證據，但若從另一角度看，這亦反映香港房地產的價值與稀缺性。畢竟，一個城市若沒有足夠的經濟實力與吸引力，樓價根本不可能長期維持在全球最昂貴水平。
其實，過往已有專家對這類報告的計算方式抱有懷疑態度。以收入中位數作為負擔能力的基準，固然能反映整體社會的收入結構，卻未必能準確反映真正有置業需求的群組。香港有大量基層市民居於公營房屋，他們並沒有迫切置業需要，將他們納入計算自然會拉低負擔能力。
此外，部分傳媒喜歡以「不吃不喝XX年才能上車」作為標題，雖然吸睛，但忽略了全球大城市普遍依靠按揭置業，而非一次過付款。對於一般置業的人而言，根本不可能有不吃不喝，傾盡收入來置業的情況，除非根本就是沒有量力而為，勉強上車的人。
與其被這些標題嚇倒，筆者覺得更值得大家思考的是：既然香港樓價如此昂貴，為何仍有這麼多人願意置業？答案其實很簡單──香港物業的價值由多項客觀因素支撐，絕對是「貴得有道理」。
須知道，香港是世界級城市。作為國際金融中心，香港具備完善法制、低稅率、優質醫療、國際化教育，以及極高的生活便利度。城市治安良好，自然災害風險極低，沒有地震、海嘯、火山爆發等威脅，這些條件令香港成為全球富豪聚集地之一。根據多項國際財富報告，香港的10億美元級別富豪數量長期位列全球前列，僅次於紐約。這些高淨值人士的存在，本身已是對城市吸引力的最佳證明。
另一方面，香港物業具備穩健回報。現時住宅租金回報率普遍達3.5厘或以上，屬全球主要城市中相當吸引的水平。對於長線投資者而言，這是一項能夠提供穩定現金流的資產。與其他投資工具相比，香港物業的波動性相對較低，亦具備抗通脹能力，難怪多年來一直是資金追捧的對象。
輸入人才政策 帶動需求
而本港的住宅供應長期失衡，亦是樓價企穩的一大因素。香港地少人多，加上輸入人才政策吸引高收入人士來港，住屋需求強勁。未來3至4年一手潛在供應約10.1萬伙，雖然看似不少，但以香港的需求規模而言，供應仍然偏緊。供應失衡意味樓價長期具備上升動力。
對於很多抱怨樓價貴的人，可能會覺得租樓是一個更理想的方案。短期而言，財務方面看似較輕鬆，能保留更多流動資金去消費及享受生活，但從十年、二十年的角度看，租樓者的資產累積速度必然落後於持有物業的人。這亦解釋了為何香港樓價高企，但置業需求依然旺盛。
（作者為利嘉閣地產總裁）
