【樓市刺針】強穩的香港息率機制
汪敦敬 祥益地產總裁
筆者許多時被問及美國減息（或加息）對本港市場的影響，我認為公眾普遍不太了解香港的按揭和利率機制，其實香港的利率走勢不一定完全被美國息口牽着鼻子走的！ 香港最傳統的按揭利息基準是以「最優惠利率（P）」為本，這是銀行向信貸質素最佳的客戶提供的基本貸款利率，常作為按揭等貸款的定價基準。
P按這種傳統的按揭基準，相對較易受到美國加減息影響！但面對近來的美國加息，到今天香港利率仍然滯後美國加息約3.5厘！反映香港運用自身機制進行調節，令到本港受美國衝擊減到最小！
另一種按揭息口標準是「香港銀行同業拆息」（HIBOR），這本是香港銀行之間相互拆借資金的參考利率，反映市場短期資金成本，並常作為浮息貸款的定價基準。自2004年至2006年本地銀行逐步引入H按，當年未設有封頂息率等因素，所以並未普及。
直至2008年金融海嘯後，大量資金流入本港，導致HIBOR降至超低水平，1個月拆息一度低至約0.13厘，在銀行之間競爭加劇的情況下，市場出現H按減息戰，吸引大量供樓人士採用H按。當H按有了封頂息率機制後，H按的風險也同時被封頂！更加重要的是H 按是隨着銀根鬆緊而加減，即是說愈多資金進入香港，或本港銀行愈水浸，息口便因此減少！相反亦然，正好成為上佳的機制，保障香港普遍持有住宅按揭的市民！
定存息口機制十分重要
大多數時間，H按因有封頂而較划算，P按則較為穩定。基於上述機制，即使美國加息，對香港實質的負面影響其實有限，但當然，風險準備是要做多一點，只是做夠了準備工夫就不需要過分擔心！
另一重要影響就是定期存款息口，定期存款利率愈高，龐大的購買力就會冰封在銀行戶口中，相反較低的定期存款息口，就會釋放購買力回吐至市場！這是十分重要的機制！
