樓市朝陽/港人供樓負擔降 置業門檻改善\馬泰陽
要評估樓市未來走向，數據「含金量」往往勝過「印象流」。近期本港物業市場接連出現多個由發展商與銀行以「真金白銀」建構的正面信號，正悄然透露出香港樓市穩步復甦的「底氣」。
市場嗅覺向來最為靈敏，例如早前批出的東涌住宅地皮樓面地價每呎約3052元，不僅較年半前毗鄰地皮高出逾倍，更創下東涌賣地住宅地價新高。自去年第二季至今，政府售出的6幅住宅用地中，5幅以高於市場估值上限成交。發展商的「集體樂觀」，反映專業資金對後市前景的進取態度。
與此同時，銀行貸款意欲明顯回暖，按揭市場競爭升級。近日不乏大型銀行針對「細碼」按揭大幅調高現金回贈，積極爭奪市場份額，這側面襯托出業界對整體經濟與樓市風險的評估已全面趨向正面。
儘管市況及經濟因素持續釋放積極信號，而本港樓價亦由歷史高位回落後見反彈，目前與高峰期仍有一段距離，但坊間仍有「樓價偏高、難以負擔」的聲音？日前有國際顧問機構公布年度「國際樓價負擔能力報告」，指香港的樓價與收入比率約為14.1倍，連續16年高踞「全球最難負擔城市」榜首。然而，單憑單一比率便斷言置業難度高，未免流於以偏概全。首先，港人「供樓負擔」已經連續4年改善，「14.1倍」已較數年前高峰期的「23.2倍」大幅下降。與全球第二位澳洲悉尼的14倍相差不大，顯示樓價修正後，置業門檻明顯優化。
其次，報告忽略香港擁有成熟且廣泛的公屋及資助房屋（如居屋）補貼階梯，這為私人市場分流大量剛需，令私人住宅價格更具針對性。
更重要是，合資格本地首置買家，根本無需「一筆過Full Pay」。透過按揭證券公司保險計劃，買家可承做高達9成按揭。以一個總樓價約500萬元的上車盤為例，在「9按」之下，買家只需約50萬元首期（未計雜費）即可入市。這種高成數按揭的靈活性，是報告未有談及的關鍵。故此，對有心置業的本地家庭而言，上車之路「說易不易」，但同樣「說難不難」。
新盤市場料持續旺勢
物業價值向來與地方競爭力緊密相關。香港資產價是「高得有道理」，尤其近年政府大力推行各項人才計劃，高才、專才及內地學生湧港，為經濟注入動力，並帶動住租買需求。香港背靠祖國、面向全球的獨特經濟地位，有助支撐着本地物業長遠價值。
總括而言，樓價自高位修正後的合理回彈及靈活的高成數按揭配套，大幅優化置業門檻。展望6月世界盃即將開鑼，雖然過往曾有「世界盃月樓市例靜」的說法，但個人預期本月新盤市場可承接5月旺勢，一手成交量有望挑戰2000宗，並連續4個月售逾2000伙，勢創一手例後最長旺市。對於有意置業的市民而言，應把握當前入市良機。
（作者為美聯集團行政總裁（住宅））
