社評/拆牆鬆綁見行動 加快北都發展
發展局昨日公布落實兩項利便產業發展的土地契約安排，包括為期3年的「按實補價」先導計劃，以及為產業提供最長21年的租約。新安排適用於全港所有非住宅用途土地開發，但對於如火如荼推進的北都發展，更具有「拆牆鬆綁」的重要意義，既能降低開發的資金成本與投資風險，又能增強長期投資穩定性，有效提振發展商與企業參與北都建設的積極性，為提速北都發展注入新動力。
按照香港當前的補地價機制，需要按城市規劃最高地積比率來釐定補地價，與實際開發需求存在脫節之處。不少業權人無需興建至滿容積率，卻要承擔對應高額地價，導致資金閒置、項目遲滯。「按實補價」以實際建成樓面面積計價，更貼合市場邏輯與開發節奏，可顯著降低前期投入與財務壓力，加速項目落地。面對北都土地供應與投資意欲不足的瓶頸，業界與議員多次呼籲優化補地價安排，推行分期補地價模式，新安排正是回應業界和市場訴求的務實之舉。
去年施政報告建議推出「按實補價」和較長租期租約等靈活批地安排，此次發展局公布為期三年的先導計劃，就是對施政報告要求的落實，同時對「按實補價」進行細化，包括新安排適用範圍、須先行發展至少六成樓面、餘下四成樓面的處理、首期發展完成後的10年內不得拆售等。規則清晰透明，既保障土地有效利用，又給予市場彈性空間，為產業項目穩步推進提供制度支撐。
北都不是單純的土地開發項目，但是大規模土地開發和基礎建設又是北都發展的基本前提。過去土地政策和規劃審批的「條條框框」，拖慢了北都發展。《大公報》近日關於北都發展的系列專題報道顯示，土地回收複雜、規劃審批流程冗長、投資大周期長、市場信心不足等，是制約北都發展的關鍵堵點。社會各界普遍建議，政府應藉訂立北都專屬法例之機，推動機制創新，為土地開發鬆綁，實現發展提速。「按實補價」正是破除制度束縛的重要創新，以市場化手段激活土地資源，正是北都當前發展的關鍵一步。
與此同時，最長21年的「7+7+7」彈性租約，同樣為企業投資吃下定心丸。相比傳統的短期租約，新措施下租期穩定、租金僅續約時調整，大幅提升經營確定性，降低長期運營風險，對製造業、物流、創科等需持續投入的產業尤具吸引力，有助吸引優質企業落戶北都，完善產業生態。
北都建設體量大、周期長，僅靠個別領域的改革難以起到拆牆鬆綁之效。政府應整合「分階段開發」、「片區開發」、原址換地、分階段補繳地價等多元工具，形成政策協同效應。例如洪水橋商業用地試點「分階段開發」，容許初期先建設營運零售、娛樂或會議展覽項目等具先導性的低密度設施，藉此吸引企業進駐、創造收益和匯聚人流，發揮拉動作用，然後再落實長遠發展。借鑒內地成熟經驗，結合香港實際，優化政策組合，才能最大程度釋放市場活力，撬動社會力量參與投資。
北都發展是香港融入和服務國家發展大局的大戰略，也是為未來打造新的發展引擎和城市空間。北都不缺土地，關鍵在於通過機制創新和制度供給，推動土地開發和產業引進，將土地資源盡快轉化為產業生產力。
機制活則產業興，產業興則北都成。相信隨着北都專屬法例的推進，不斷拆牆鬆綁，凝聚社會合力，必能進一步加快北都高質量發展。
