樓市智庫/存款創紀錄 樓市泡沫風險低\陳永傑
「儲蓄是美德」這句話大家都聽過，而港人更是將其發揮到極致。金管局最新數據顯示，本港銀行存款總額自2003年沙士後起已連升23年，並正直逼20萬億元大關，單是今年3月份便高達19.6萬億元，再度刷新紀錄。
更驚人的是，這19.6萬億元當中有超過一半、亦即11萬億元全部鎖在定期存款。按現時息口粗略計算，銀行每個月向全港存戶派發高達320億元的利息。如果以天水圍嘉湖山莊一個400萬元上車盤計算，全港市民單是每個月做定期所賺取的利息，就足夠全數付清、購入差不多8000個單位。
這反映出，香港作為背靠內地、面向全球的超級「財富水塘」，即使近年面對鄰近地區競爭對手新加坡的挑戰，本港最新銀行總存款（約2.51萬億美元）仍大幅領先對方（約1.63萬億美元）近五成四。
物業成交額僅佔存款3.16%
根據金管局及中原地產的數據統計，回顧近30年本港樓市與銀行存款的消長，對比極為鮮明。以2025年為例，全年物業註冊金額約6142億元，僅佔當時銀行存款總額的3.16%；即使在2021年樓市創下1997年後新高，交易總額高達9178億元，亦只佔15萬億元存款的6.04%。再回溯至2010年樓市加辣時期，資金流入樓市6895億元，佔存款10.05%；而在1997年狂熱期，物業註冊總值高達8680億元，佔銀行存款比率更達32.58%。
四個時期的對比，從1997年的三成以上，到近年的不足一成，清楚顯示現時樓市對民間財富的消耗量極低，購買力僅屬「冰山一角」。這意味着，市場並無過度借貸的泡沫化風險，反而防守實力持續增強。
同時，本港存款基數已比1997年大幅淨增長逾6.3倍，較2010年亦增長近2.8倍，反映民間持貨能力與資金儲備正處於歷史巔峰。
由此可見，目前樓市的購買力只是潛藏財庫的一小部分。隨着全球進入減息周期，定存回報逐步遞減，未來儘管只有2%至3%的沉睡資金由銀行體系釋放並轉投於實物資產，已夠足以令本港物業成交量及涉資規模錄得翻倍式增長。
（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）
