【工商舖學堂】投資者重整資產配置
江靜明 美聯旺舖董事
本港工商舖市場經歷數年調整後，近期逐步浮現回穩跡象。核心區商舖空置率連續回落。市場逐步出現承接力，顯示舖位市場或已接近整固尾聲。讀者或會奇怪，在回暖的市況下，為何市場仍出現「蝕讓」成交個案。投資不是簡單的加減數，若單以賬面價格評估投資成敗，未免過於片面。
事實上，不少業主持貨時間長達十多年，期間累積穩定租金收入。即使現時以低於購入價出售，連同過往租金收益計算，整體仍錄得利潤，屬「明蝕實賺」的情況。這類情況其實與持有高息股頗為相似：投資者未必依賴股價上升獲利，但在持有期間已收取可觀股息回報。即使最終出售時股價回落，亦難以簡單界定為「蝕錢」，因整體收益早已在持有期間實現。
當前市場出現的放售潮，亦未必反映投資者資金壓力增加。相反，不少業主選擇於此時沽貨，更多是出於資產配置考量。在完成一段收租周期後，投資者傾向鎖定既有回報，並透過出售物業釋放資金，進行「換馬」部署，轉投回報率更高或增長潛力更佳的資產，以提升整體投資組合表現。
從投資角度而言，現時舖位市場正處於一個具策略意義的轉折期。一方面，價格已較高位回落顯著，入市成本下降；另一方面，租金逐步企穩，個別核心區舖位回報率已回升至具吸引力水平，為中長線投資者提供重新部署的空間。
為下一輪周期作準備
更重要的是，隨着市場逐步消化過去數年的調整壓力，資產價格正由單純下行，轉向尋找新平衡點。在此過程中，市場將出現更多換馬及重組投資組合的行為，投資者透過調整持倉，優化回報結構，為下一輪周期作好準備。
展望後市，在經濟環境持續改善及消費動力回升的支持下，預期工商舖交投將維持活躍。對投資者而言，當前既是檢視過往投資成效的時機，亦是重整資產配置、部署下一輪升市周期的重要窗口。
