前景向好/標普：剛需投資皆旺 樓價今年料升10%
香港首季經濟增長強勁，樓市逐步回暖。標普評級表示，香港住宅樓價今年料升8%至10%，顯示樓市逐步回穩，但預期明年升幅將放慢至0%至3%，反映今輪復甦較大機會屬溫和修復，而非重現過往大升浪。至於商業地產市場，則仍處局部改善階段，甲級寫字樓及零售物業後市續見分化，較優質的核心區資產及吸納高端租戶能力較強的業主相對較有條件跑出。\大公報記者 邵淑芬
標普在網上研討會指出，香港住宅市場未來兩年料處於溫和復甦階段，2026年一手住宅成交量料約2.1萬宗，較2025年略增，主要受積壓需求及投資需求支持。不過，該行預料2027年一手成交將回落至約1.8萬宗，樓價升幅亦放慢至0%至3%，原因是積壓需求逐步消化，投資需求亦可能因減息前景不明朗而轉弱。
中東衝突或影響減息步伐
標普指，中東衝突帶來再通脹風險，或增加減息步伐的不確定性，從而影響投資需求。此外，細單位毛租金回報率已降至約3.5%，與按揭利率相比僅餘約25個基點正利差，遠低於2008年至2021年間平均120個基點水平，若利差再收窄，或抑制投資買家入市意欲。同時，中長線供應仍然充足，亦限制樓價升勢。標普表示，未來3至4年私人住宅供應仍有約10.1萬伙，另未來5年有約5.9萬伙居屋及未來2至3年約1.16萬個學生宿位，可分流部分私人住宅需求。
標普又提到，獲評級發展商過去幾年已透過審慎買地、去庫存及減債建立一定評級緩衝，但若復甦後重新積極投地，即使現金流及EBITDA改善，槓桿仍可能回升。該行指出，2025/26財年五幅住宅官地中有四幅成交價高於市場估值；而截至2027年3月底財年，政府或推出9幅住宅地，連同港鐵及市建局等供地，合共可提供近1.6萬伙住宅，未來數月將是觀察發展商財務紀律的關鍵期。
中環甲廈空置率降至三年低
商業地產方面，標普認為甲級寫字樓市場雖現穩定跡象，但未算全面復甦。受惠資本市場活動回升，2025年甲級寫字樓淨吸納量回升至約104萬方呎，但2026至2027年兩年合共仍有約200萬方呎新增供應，2025年底整體空置率仍高達18.4%。該行預計，2026年甲廈現貨租金走勢仍為持平至下跌3%。該行稱，寫字樓復甦主要集中於中環等核心商業區優質甲廈，截至2026年2月底，中環空置率降至約9.9%，為2023年以來最低水平，反映本港資本市場活動回暖正支持核心商廈需求，惟次級資產壓力未除，核心與非核心物業表現差距料續擴大。
至於零售物業，標普指旅客增加正帶動奢侈品及電子產品銷售，但超市等非可選消費零售仍較疲弱，反映港人北上消費及網購競爭帶來結構性壓力。該行預計，2026年零售租金續租租值變動約為持平至跌5%，較2025年改善，但若外圍經濟轉弱，旅遊及奢侈品相關消費動力亦可能迅速轉弱。
