內地推「小而美」宅地炒熱競投氣氛 降低拿地門檻 轉型精細化開發
上海、深圳、南京等一二線城市近期在土拍市場中，集中推出了核心區「小而美」宅地，並普遍引發房企高溢價競拍。房地產分析師認為，內地重點城市改變了最近3年較為普遍的大規模地塊供應模式，轉推出「小而美」地塊出讓，既可以吸引房企降低拿地門檻積極參與，同時也是土地市場存量時代的精細化開發。
●香港文匯報記者 孔雯瓊 上海報道
所謂「小而美」宅地指的是城市核心地區，體量小、所需資金沉澱少（約2億至3億元人民幣即可參拍）並具有一定稀缺性的土地。當前土拍市場冷熱不均，地方政府通過推此類宅地，極易成為溢價成交的標杆。
例如，上海2026年第四批次土拍正式官宣推出5宗地塊，將於5月28日正式開拍，其中兩宗面積均不足1公頃，且位於虹口內環內的宅地一經推出就引發市場關注。這兩幅地雖小，但緊鄰豪宅區域，料正式拍賣日會引發房企爭搶。
實際上推出核心區域迷你地塊，內地多個城市已經有不少案例。今年4月29日的南京土拍總共出讓14宗地塊，唯一溢價成交的就是一宗「迷你宅地」，面積僅8,626平方米。4月27日，深圳龍華區民治街道一宗面積約1.3萬平方米的宅地，經過60 輪競價，以40.18%的溢價率成交。
專家：務實且精準供地模式
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，「小而美」地塊出讓從短期看，是政府在土地財政壓力下採取的一種務實且精準的供地模式。前兩年推出的大規模地塊，雖然仍有企業願意拿地，交易表現尚可，但當前企業資金狀況總體承壓。在這樣的背景下，小地塊有效降低企業參拍門檻，吸引更多主體參與，促進土地順利出讓，有助於維持區域市場熱度，真正保持企業端的投資信心。
從中長期趨勢看，這些碎片化地塊大多位於城市核心區域，而這些區域成片可開發的項目已經不多，正逐步進入「插花式」補缺開發階段。這些地塊屬於城市發展中過去大體量開發模式下較為零散的空間，但通過精細化開發，依然可以打造出優質項目。
風險完全在可承受範圍內
嚴躍進還強調，從房企角度而言，「小而美」宅地往往具有去化安全、容錯率高等特徵。他指出：「核心區供應稀缺，競品少，基本無需擔心銷量；體量小（僅幾十至幾百套），即使項目微虧，對總盤影響有限，風險完全在可承受範圍內。這都是企業投資邏輯。」
嚴躍進表示，當前房企追求回款速度，遠比利潤率更為重要。位於核心區的小地塊，具備顯而易見的成熟配套，項目一旦入市，能極大壓縮營銷費和渠道費，這種確定性在當前充滿不確定性的市場中，成為房企願意支付高溢價的核心原因。
對於房企高溢價拿下小地塊，嚴躍進認為此舉並非盲目舉動，而是基於極致的安全邊際和高周轉確定性的精算結果。他指出：「在核心區，由於存量房房齡偏老或戶型過時，新房往往擁有極強的定價權。加之供應套數極少，比如某些小地塊只有幾十套供應，常常供不應求。房企無需擔心競品降價促銷，反而可以進一步鎖定利潤空間。」
