優化供求/內房加快去庫存 「先租後買」助剛需客上車
在今年全國兩會上，政府工作報告提及着力穩定房地產市場，深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設。粵港澳大灣區投資分析師李海文告訴《大公報》，報告中「因城施策控增量、去庫存、優供給」是對上年政策的延續與優化，核心目標為穩定房地產市場、優化市場供求結構。他認為，當前不少有供樓能力的人士缺乏首付資金，協助他們上車有助緩解庫存壓力。\大公報記者 蔣去悄
今年的政府工作報告提及加強重點領域風險防範化解和安全能力建設，細化至房地產市場，有「因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多管道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房」等要點。
減少拍地 嚴控過度供應
李海文表示，「控增量」的核心是嚴格控制新增商品房供應，避免市場庫存進一步積壓，該政策是對過往「去庫存」政策的升級，減少拍地，從供給源頭遏止過度供應，從根源緩解庫存積壓問題。
「去庫存」核心則是打通保障房通道，落地「租售並舉」。李海文指出，在房地產「去庫存2.0」進程中，政府大量收集存量房作為公租房，為低收入家庭、人才或新市民、青年提供安居保障；明確公租房本質為保障性住房，堅守公租房居住保障的核心功能，嚴禁轉為金融產品。
李海文續指，政府優化「租購並舉」結構，根據城市社會人口結構合理優化制定可租、可售、共有產權、先租後購，有助滿足社會低及中低收入水準階層需求。部分城市更提出「先租後買」方案，通過降低買入門檻，幫助剛需人士上車，該項方案以先租後擁有形式，租金不白交，租滿5年可申請購買，已交的租金可抵房款，讓其有儲蓄感。
據李海文觀察，目前有大量人士有置業需求，雖然有能力供按揭，卻未攢夠首付款，相信以去庫存為大前提，讓這部分人士先上樓，有助緩解保障房空置率。
加入金融支持 享低息貸款
他建議，「租售並舉」可加入金融支持政策，如為相關房屋申請30年房貸的人士首10年可享受低息貸款，為沒有住房公積金、沒有物業家庭、或目前只有一層樓希望改善居住面積的人士，提供利率優惠。他建議，2026年可試點實施一年，再檢討優化完善當前激勵與銷售的措施。
「優供給」更多是提升住房品質，推動「好房子」建設。李海文指出，現階段「好房子」條例多聚焦園林、會所、智能家居等軟體配套設施，而商品房作為市場化產品，開發商已基於市場競爭主動更新軟體配套，相信政策重心應回歸住房基礎安全與硬性品質保障。
李海文建議，政策執行應聚焦樓宇建設硬性核心要求，重點把控建築品質、地基、隔音、防漏等住房安全與基礎硬體標準，推動國家建設標準與上述核心硬體達標要求深度融合。他認為，好房子建設需回歸核心、細化政策落地、制定具體細則，同時明確加強住房建設不達標對應的罰則，亦推動監管部門負責監督落實。
