高見遠識/投資學生宿舍的三大策略\翟聰
香港專用學生住宿（PBSA）市場正迎來龐大發展機遇。隨着政府大力推廣「留學香港」品牌，本港非本地全日制學生人數持續攀升，住宿供不應求，令學生宿舍躍升為目前房地產市場中最受矚目、抗跌力強且回報穩定的另類資產。對於有意參與市場的投資者，目前主要有三大投資路徑與考量邏輯。
首先，收購現有酒店並改裝為學生公寓，是目前最受主流投資者青睞、最直接且具彈性的入市方法。市場情緒對此類資產反應極為正面。以最近華潤隆地以約9.53億港元，購入位於葵涌的「悅品酒店·荃灣」、中原投資以15億收購富豪東方酒店，均計劃將改造成現代化學生公寓。這些重磅成交不僅反映出國企及主流投資者對PBSA市場的強烈信心，更標誌着學生宿舍已成為資金避險與長線部署的首選。
其次，為加快宿位供應，政府於2025年第二季推出「城中學舍先導計劃」，鼓勵將商廈及酒店改建為學生宿舍，政策更進一步推動市場氣氛，由推出至今年2月，市場促成了21宗酒店及全幢住宅成交，相當於2020年至2024年第三季度的交易總和。同時據了解，「城中學舍」計劃目前市場上已有約20宗相關申請個案，當中主要以乙級或以下的寫字樓及經由活化工廈改成的寫字樓物業為主。
此策略尤其適合希望為現有物業組合增值、進行風險調整的資深物業投資者，透過將空置率較高或老化的商廈活化為PBSA，能有效提升資產的租金回報。然而，這類投資的考驗在於執行細節。投資者必須高度關注合規申請、改裝項目的工程管理，以及嚴格的成本控制。尤其在處理分契大廈業權、走火通道及通風等法規要求時，需及早聘用專業顧問團隊，確保能在合乎成本效益的原則下達至最大投資回報率。
賣地專門建學舍存局限性
最後，除了在二級市場進行資產優化，政府亦積極開拓一級市場。發展局早前就啟德、沙田小瀝源及東涌東三幅擬作學生宿舍的商業官地邀請提交意向書，最終接獲多達22宗意向，足見市場興趣濃厚。
惟從商業投資角度來看，以賣地方式專門興建學生宿舍仍存在局限性。地契若限制單一使用用途，在宏觀經濟或內外在因素轉變時，將無可避免地削弱物業在二手市場的流通力，增加不確定性。政府在未來的土地政策上，可仿效海外及內地市場，以「為租而建」的靈活形式批出土地。當局亦可考慮容許未來的特定發展項目，在落成後可拆細成獨幢出售。這不僅能增加資產用途的彈性，降低發展商的投資風險，更能有效借助私人市場的龐大資金，迅速滿足社會對不同類型住宿的迫切需求。
（作者為高力香港資本市場及投資服務主管）
