高見遠識/內地資金推動 商業物業交投旺\翟 聰
香港商業地產投資市場正站在新一輪周期的起點。根據高力《2026年香港物業展望》報告，2025年全年商業物業投資成交額約為390億元，按年上升約12%，其中自用買家及內地資本成為推動力，在第四季更帶動季度成交額按季急升65%。預測，在減息周期及政策紅利下，2026年全年商業物業投資成交有望增至約420億元，按年再增約5%至10%，反映資產價值經調整過後，走向更主題性的增長階段。
買家結構的明顯轉變，是去年交易的關鍵特徵之一。可見於第四季，近六成的投資成交金額來自內地買家，創2020年底以來的新高，最觸目的交易，要數阿里巴巴及螞蟻集團以72億元購入銅鑼灣One Causeway Bay的13層樓面，成為自2021年以來香港最大宗寫字樓買賣，亦標誌內地科企再度以「香港總部」布局鞏固其國際融資及營運平台，標誌性的交易，同時對其他大型企業及長線資金具重要定錨效應，有助投資者重建對香港核心寫字樓資產的信心。
內地買家比重大幅上升，背後有多重邏輯。首先，宏觀層面上，隨着聯儲局在2025年累計減息0.75厘，加上恒生指數同年按年反彈28%，帶動財富效應及風險偏好改善。在新興市場波動加劇的背景下，香港作為國際金融中心及連接內地企業「走出去」的首站，其核心商業物業資產在風險調整後回報上更具吸引力。其次，經過數年的價格調整，寫字樓、零售及工業物業資本值已出現顯著調整，年底較年內下調近10%，為中長線資金配置，以自用為主的機構，提供了具吸引力的入市空間，既可鎖定長期營運空間，亦可享受未來估值修復的潛在收益。
人才湧港 住宿需求增
資產類別方面，寫字樓及學生宿舍板塊成為新一輪的投資焦點。根據2025年數據，寫字樓交易額約242億元，按年大增71%，佔全年商業物業投資總額逾六成；截至2025年底，主要商用資產的估值調整已較前幾年溫和，辦公室租賃市場在金融服務業及專業服務帶動下，但核心商業區租金跌勢已於去年下半年明顯放緩，可謂價格築底信號。同時，酒店及服務式住宅在「城中學舍」及用途轉換政策帶動下，成交額由上一年的25億元上升至63億元，而整幢住宅投資亦按年飆升145%至13億元，反映住宿相關資產在教育及人才住宿需求帶動下，被視為具增長潛力的主題板塊。
展望2026年，在利率環境進一步正常化、租賃基本面持續改善，以及「城中學舍」等政策主題為住宿及教育相關資產帶來額外上升空間的背景下，高力預期更多長線資金將把握估值仍具吸引力的窗口期，推動寫字樓及住宿板塊的成交量及資本值逐步上升。
（作者為高力香港資本市場及投資服務主管）
