【息息相關】轉走高息一按拆解法
王美鳳 中原按揭董事總經理
上期提及個案業主希望盡快轉按以免捱貴息，但轉按時當前物業估值跌幅較大，再加上基於單位價格較高，已超出申請按保的樓價上限，業主面對未有足夠資金補付約410萬首期差額的轉按難題，今期再續。業主向筆者在職的按揭轉介公司求助，經過了解後，按揭顧問先聯絡不同銀行希望為物業取得更高估值，並提供資料輔助銀行了解最新市況，結果成功找得銀行提供有關單位的估值達2,650萬，較上回提及之估值2,500萬高出6%及150萬。
經過申請及審批後，業主獲銀行及一家貸款機構分別提供兩款上會方案；其一是銀行提供七成按揭，基於估值已提高，按揭額高達1,855萬，業主所需補貼之金額由原先410萬降至305萬，按息為全期H按H+1.3%（封頂息率P-2%），目前實際按息為3.25%。
按揭成數高逾八成
另一方案由按保以外一家貸款機構提供，特點是提供更具彈性的高成數按揭，任何樓價高達九成按揭兼享有全期低按息現為P-2%（P: 5.25%），實際按息現為3.25%；對於樓價超出上限而未能透過按保轉走發展商按揭的業主，可考慮此計劃。業主透過此計劃申請將發展商一按餘額約2,160萬轉按，物業估值同為2,650萬，按揭成數約達81.5%，成功獲批，而業主最終選擇了這個方案。
雖然有關計劃僅提供P按息，但按息與現時銀行H按封頂息水平一致，與業主正在供樓的發展商一按息率6.25%大幅降低3厘。與按保計劃類同，選用這個高成數按揭計劃同樣需要支付類同保費的費用（稱為「參與費」），基於計劃彈性較大，費用會略高，借款人可選擇將參與費全數加借在按揭金額一併供款，便無需在轉按時額外準備這項開支。
