【生活與法】買了「凶宅」怎麼辦？
黃江天 資深法律人
有新來港讀者問：聽說香港有「凶宅」說法？什麼是「凶宅」？買了「凶宅」怎麼辦？
其實，「凶宅」是沒有法律定義及統一標準的。所謂「凶宅」，是坊間俗稱，一般是指在某些住宅單位內或相關範圍曾發生過非自然死亡事件。「非自然」死亡有自殺，如屋內割腕、跳樓、服毒；兇殺，如被謀殺；意外死亡，如火災、墮樓等。其「凶」可能波及相連單位、樓上、樓下、同層甚至同坐向的單位。相應的不幸事件如發生在單位，但事主非在單位內過世，如送院後死亡，則未必被視為凶宅。
有人對此百無禁忌，亦有人心惦前塵「凶」事。物業市場上，一旦被視為「凶宅」則較難找買家承接，銀行對凶宅按揭取態亦較保守，故其售價因而相對便宜。
怎樣得知是凶宅？透過土地註册處查冊僅能獲取產權紀錄，無法直接得知「凶宅」訊息。對此需要自行調查，如查閱新聞檔案、民間數據庫「凶宅網」、直接向地產代理、管理處查詢，了解該單位的「前世」是否凶宅或是凶宅的「上下左右」。
根據地產代理監管局的《操守守則》，經紀有責任向買家或租客披露有關物業的「重要資料」，而凶宅事實通常被視為重要資料。如經紀明知物業是凶宅而故意隱瞞，可能面臨紀律處分。法律雖沒强制賣方主動披露，但買家直接詢問，賣方需如實回答。故意隱瞞或提供虛假訊息可能構成失實陳述，買家有權取消交易並追討損失。2019年有案例：一名買家購入物業後才發現是「凶宅」，最後法庭裁定賣方因未回應買家詢問而構成失實陳述，判買家獲賠差價損失。
雖然百無禁忌，可以相宜價錢買到心儀單位，但畢竟存在潛在法律和財務風險。為了加強保障，應加入「凶宅條款」，由業主聲明保證該物業在過去若干年內沒有發生過非自然死亡事件。若違約，可取消交易並追討賠償。另由於銀行對凶宅按揭取態保守，若需借助按揭貸款完成交易的，需預先向銀行查詢估價及批出按揭的可能性，避免資金不足。
