【工商舖學堂】商廈市場結構性轉變
李鎮龍 美聯商業董事
2025年商廈錄約1,150宗成交，成交金額則達約390億元，連跌多年後，終現量額齊升。成交量大升，得力於金融機構與中資企業購入核心區，部分具實力的用家及長線投資者，正視當前市況為難得的資產配置窗口。當甲、乙級商廈售價從歷史高位累跌近半，回到約十年前的水平，而租金跌幅相對溫和，便推高了租金回報率至3厘乃至3.8厘。對於尋求穩定現金流的家族辦公室或機構投資者而言，吸引力不言而喻。儘管交投轉活，價格壓力仍未消散。2025年甲乙廈售價持續下跌。展望2026年，相信售價繼續尋底。不過，傳統核心區如中上環、金鐘，甲廈供應有限，且價格已從高峰下調逾五成，進一步大跌空間收窄。
真正支撐市場走出低谷的，終究是需求。2025年港股IPO集資額重返全球第一，這股動力有望延續至2026年。金融業將繼續成為核心區寫字樓租賃的主力。這解釋了為何儘管售價下跌，核心區空置率已開始從高位回落。需求指向性明確，帶動租金市場有望「逐步企穩」。政府暫停推出新商業用地，亦有助中期供需走向平衡。
單純「撈底」思維已過時
綜觀全局，2026年的商廈市場，將仍然面對重重挑戰。預期成交宗數或穩定，成交價仍受壓。這標誌着商廈市場將進入一個由需求主導的新階段。對投資者而言，單純「撈底」的思維可能已過時，更重要的是深入研究不同區域、不同等級物業的具體供需結構，尋找最可能率先復甦的板塊。那些能夠洞察結構性變化、緊握金融業復甦脈搏的參與者，將有望在由跌回升的過程中，奠定下一輪增長的基礎。
