談樓說按/拆息有下調空間 利好樓價\王美鳳
上期（2025年12月29日A11版）提及香港減P周期完成，那麼按息還會再跌嗎？本港按息除了受最優惠利率（P）影響，亦因應港元拆息HIBOR走勢以及銀行會否調整按揭計劃息率而出現變化。按照現時H按計劃，倘若1個月拆息跌至低於1.95厘，按息便會跌穿封頂息而進一步下降。而拆息水平反映銀行資金成本，若拆息可逐步回落，亦意味銀行資金成本減輕，這有利銀行增加樓按積極性，促使銀行有機會增加按揭優惠又或下調按揭計劃息率。
換句話說，首先要看的是拆息跌勢，港元拆息主要受到美國息率、本地資金流向及港元供求變化影響。美息方面，美國自2024年9月開啟減息期，至今減息幅度累積達1.75厘，美息已返回3.5至3.75厘水平，故此美國聯儲局亦指出今年再減息之空間收窄，現階段美國預期今年減息次數減少，中長期息率仍處3厘以上水平。
然而，美國調整息率步伐，除了視乎經濟就業及通脹數據外，亦得留意聯儲局主席鮑威爾任期於今年5月屆滿後，繼任者是否推動偏向寬鬆政策支持延續減息，這樣將會令現任鮑威爾的息率政策出現變化，令今年尤其下半年美息走向出現變數。
基於美息下跌，預料港元拆息將會有所回落（撇除季節性因素），在資金流向未有明顯變化的情況下，按照目前銀行體系結餘維持約500多億元水平，港元拆息因應本地市場變化與美息差幅不會太闊，一般介乎零至1厘多不等，最近1個月港元拆息仍近3厘，美國當地預期今年美息仍處3厘以上水平，但聯儲局主席換屆令息率政策存在變數，暫時預期今年本港1個月拆息較多維持於2厘多水平，如此看來，若非美息政策出現改變，又或本港資金流向出現明顯變化令拆息大幅下跌，又或資金成本下跌致使銀行下調按揭計劃息率，今年按息仍會維持於封頂息3.25厘之中性偏低水平一段時間。
息率看似停滯，拆息仍然有下調空間，實質上本港息率已提早返回中性偏低水平。今年樓市發展持續向好，市場客源增加，包括轉租為買的用家、買樓收租的客戶、趁低吸納的投資者，以及來自內地或海外買家均有所上升，物業交投持續暢旺帶動買家入市信心全面提升。
財富效應 套股換樓增
按息下跌加上一般活期存息歸零，推動資金尋求較好回報，目前樓宇的平均租金回報達3.5%，高於按息3.25%，樓價追落後回升潛力亦大，加上股市繼續造好帶動套股換樓，尋求穩定回報意欲亦增，這些利好因素在今年延續，料可繼續推動樓市交投，並鞏固樓市處於上升軌道。
（作者為中原按揭經紀董事總經理）
