【按揭解碼】定息按揭難成按揭主流
莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師
銀行密鑼緊鼓部署新一年按揭業務，在最優惠利率（P）見底情況下，銀行可能推出不同按揭計劃爭取市場份額，最近有大銀行將定息計劃的接受申請時間延長至今年第二季，這個計劃的按揭利率低於目前新造H按的水平，但客戶似乎更鍾情於H按計劃，到底原因何在？
定息計劃的按揭利率是2.73%，屬市場新造按揭利率中最低。目前銀行新造H按利率普遍為3.25%，定息計劃和H按利率相差52個點子，以500萬元、30年還款期計算，選擇H按，每月還款約21,760元，而選擇定息計劃，每月還款20,360元，可以即時慳息1,400元。
H按和定息計劃的息差預料會持續。由於拆息目前企穩在2%至3%水平，銀行亦已多次減息，P回落至5厘的鐵底，相信H按未來一段時間，仍要供封頂息3.25%，只要拆息不低於1.43%，或該大行的P不低於4.48%，新造H按實際利率仍較定息為高，故定息仍是目前市場最慳息選擇。
H按佔市場逾九成
然而，根據金管局數據顯示，現時每月批出按揭計劃之中，選擇定息人數雖有所上升，但僅佔市場約3%，而選擇H按則逾九成，顯示H按仍是市場主流。數據亦與筆者公司遇到的情況相似，即使向客戶介紹定息按揭計劃可以慳息，反應也頗為冷淡。
當中原因可能有三，其一就是定息按揭不設高息存款掛鈎戶口（Mortgage link）。Mortgage link是與按揭利率掛鈎的活期戶口，可以讓客人對沖部分按揭利息開支。不少都是實力投資者擁有較強經濟實力，可將閒置資金放入Mortgage link戶口，從而獲得更高回報，於是並未有選用定息計劃。
另外，客戶會考慮按揭回贈。雖然銀行會為選擇定息計劃的客戶提供按揭回贈，以500萬元貸款額計算，回贈0.55%，但其他銀行提供的按揭回贈相對更吸引，有中小銀行回贈可達1%，另有銀行提供額外專才回贈，總回贈1.4%。不少客戶都向筆者反映，與其選擇定按每個月慳息，不如先取得現金回贈更為實際。
坊間還有一種論調認為，大型銀行在推出定息計劃之前，都有由精算師去計算息口走勢，不會做虧本生意，所以選擇定息計劃就是與銀行對賭。事實上，觀乎以往推出的定息計劃，比對當時利率走勢，銀行贏多輸少，因此不少客戶仍對定息計劃有所保留。
