【息息相關】買樓收租 財息兼收
王美鳳 中原按揭董事總經理
不少退休人士買樓收租，籌劃以每月租金幫補生活費用，並且以租金作為申請按揭的入息證明。但需留意，銀行批出之按揭年期不止受限於樓齡，亦受限於申請人的年齡，銀行可接納之年齡與按揭年期之總和一般不高於75年，個別可達80年，例如60歲退休人士的按揭年期上限一般為15年。現時按揭年期平均達26年，由於退休人士可造按揭年期一般較短，每月按揭供款及所需入息水平便會提高。
傳統智慧買樓收租造就「財息兼收」，每月定期享有租金回報，租金亦可幫助業主支付按揭利息，而買樓後若在樓價處於升軌時造就財富增值。其實，現時銀行流行提供按揭存款掛鈎優惠，為按揭客戶提供一個mortgage link高存息戶口，存息與按息一致，例如現時按息3.25%，存息亦是3.25%，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息收入，進一步擴大了收息效果，可獲高存息的存款額上限一般為尚餘按揭額的50%。
租金足以供樓有餘
舉例，剛退休的陳先生58歲，持有現契物業，每月租金收入15,000元，現再買入一個500萬之連租約單位作收租之用，租金亦為15,000元，準備承造四成按揭。以兩個單位之租金收入共30,000元打八折後24,000元計作入息計，成功獲銀行批出按揭，還款期達20年，按息為3.25%，月供現時是11,344元，租金足以供樓有餘。陳先生除了以租金供樓外，還將退休金存放於mortgage link高存息戶口，高達按揭餘額之50%享有3.25%存息回報，同步收租收息，又或若以存息收入抵銷按揭利息後，淨按息等同由3.25%降至1.62%。
