商廈改裝學生宿舍成出路
蔡志忠 香港專業地產顧問商會榮譽會長
面對外圍環境不明朗，加上工作模式轉變，香港整體商廈空置率持續上升。由於國際學生來港留學需求龐大，加上特區政府積極推動「留學香港」品牌，早前推出先導計劃放寬酒店及商廈改作學生宿舍，對解決商廈空置率高企是個突破，但必須符合適用於住用建築物的天然照明與通風標準，又要有可打開窗戶。相關要求過嚴，改裝成本較高，建議政府優化措施，減輕業主改裝成本。
據差餉物業估價署《2025香港物業報告》顯示，去年底香港整體商廈空置率升至16.3%，空置樓面達2,331.16萬平方呎，相當於11.6幢國際金融中心2期。過去幾年工商物業樓價已大跌40%至60%，加上供過於求，現時每年吸納量肯定不足以全面支持商廈市道。
儘管政府早前暫停推售商業用地，最近又放寬商廈可以改作學生宿舍的措施，將利好乙、丙級商廈。然而，為確保學生宿舍宜居性，發展局要求須符合適用於住用建築物的天然照明與通風標準，包括窗戶玻璃總面積不少於房間樓面面積十分一 ，可開啟面積則不少於房間樓面面積的十六分一，另窗戶須面對闊度不少於4.5米的街道或無遮蓋亦無阻擋的空間，以及宿舍房間任何部分距離訂明窗戶不得多於9米，又要有可打開窗戶，若是玻璃幕牆便需要改裝。換言之，一幢乙或丙級商廈改裝作學生宿舍成本分分鐘要數千萬，甚至逾億元，成本不菲。
冀一站式服務加快審批
學生是成年人，相關改裝標準要求相等於老人院，況且部分乙、丙級商廈已有一定樓齡，或有玻璃幕牆，改裝成本更加高，建議政府可考慮優化部分措施，增加誘因，期望政府提供相關一站式服務能加快審批，提高效率，以免出現向屋宇署申請數個月仍未批出情況，令相關項目原本半年已可改裝完成，最終拖足1年才可以。
另一方面，過去幾年工商物業樓價大跌，銀行面對可能出現的相關壞賬，除了「call loan」之外，還需作出更積極行動。首先，可考慮收購不良資產作為自用或短期投資，銀主身份回收無須動用任何資金，保住物業不被賤價出售，將來再善價而沽。若銀行能收購一至兩幢物業，相信銀主盤很快可以大減。其次是銀主和負債者須磋商協調，盡快處理出售不良資產，銀行不應拒做工商舖按揭，相反更應放寬相關按揭貸款，將不良資產轉售予有實力買家，即使借貸成數達50%至60%，也肯定比保留在原業主手中更為安全。
面對客戶出現還款困難，物業隨時變成銀主盤，唯有銀主伸出援手，對消除銀主盤最為有效，盡量免得走法律程序收樓，既勞民傷財又推低價格。
此外，政府亦可鼓勵更多非官方機構積極入市購置商廈自用，如近年港交所（0388）及證監會相繼購置商廈作總部。
