2025年內地房地產三組關鍵詞
張宏業 中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事
2025年是「十四五」規劃收官之年，具有回顧前五年經濟表現和展望後五年經濟部署的特別意義。今年美國新任總統上任，開打全球貿易關稅戰。縱然中央政府調研、編寫、諮詢及公布政府工作報告前，美國對等關稅政策細則未曾發表，但是明顯地中央政府推出經濟提振措施中，已經考慮到全球關稅大增的災難性影響。
國家料加力部署支持房地產
研讀2025年政府工作報告後，筆者看出了三組房地產關鍵詞。總括來說，今年國家料加力部署房地產市場「止跌回穩」，加速整體市場包含商品住宅及商品商辦市場走完價格調整期，達到全面性復常形勢。
第一組關鍵詞是「止跌回穩」。相信穩樓市仍是未來政策大方向，過去幾年，內地持續推行措施着力支持房地產市場價格止跌回穩及交投暢旺。2023年第三季至2024年第二季，主要一二線城市房地產市場出現二波下行運行，加劇購房者和投資界的觀望取態，影響市場成交量。有見及此，政府推行連串的寬鬆措施，包括降首付、降利息（含首套房、二套房和附加房）、全面/大量撤銷限購內容及推出人才房等等。經過近兩季政策加持，市場效果開始浮現，一二線城市交投量上升，價格回穩。
不過，2025年開年後，全國主要城市的一二手房市場壓力再次顯現，政府工作報告為回應市場擔憂，當中特別明確表態「止跌回穩」始終是房地產政策大方向。
盤活存量 助樓市止跌回穩
如何達到止跌回穩？政策層面具備什麼？第二組關鍵詞是「盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房」。經過超過四十年的持續經濟增長，內地房地產市場已步入存量市場，市民需求同樣地由基本住宿步入優化性、改善性需求，商品房由取量轉向重質局面。幾年前房地產價格未有大幅調整前，開發商依賴貴重商品房價格及受控開發成本，就可獲取豐厚回報率，引致開發商爭搶土地，擴建新房，形成大量新房同期上市。當市場價格調整深化後，眾多城市尤其二線以下遺留大量新建及半完成房，加劇房企運營困局及致使地方政府未能成功賣地。
政府工作報告提出「盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房」這項新政策，通過政府主導的存量資產收購，形成「去庫存—穩投資—防風險」的政策效果。新政策是多功能化的；既可緩解房企負債壓力，增加保障性存貨，又能重整地方政府的資產負債表及盤活投放社會和經濟資源。
國有銀行籌集資本 助盤活存量
四月初，郵儲銀行等國有銀行發布公告表示，將透過向特定對象發行A股股票預案，合計融資或達5,200億元人民幣，用以補充核心一級資本。明顯地，這筆新增融資額度未來部分用於上述存量土地及房產盤活用途中，以緩解房企財務困境及重塑地方政府資產負債表。
好房子概念促豐富下游行業
第三組關鍵詞是「好房子」。政府工作報告提出適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規範，推動建設安全、舒適、綠色、智能的好房子。「好房子」概念大幅豐富房地產下游行業，加添新型材料、環境保護、人工智能、智慧城建等等，助力中國下個五年經濟計劃走向高新科技、人工智能、電能汽車、智能化家居、環境保護行業發展，極具多元性催化功能。
筆者完成文章時，美國政府宣布四月初分期執行對等關稅措施，全球出口活動陷入萎縮局面。中央政府早知關稅政策的巨大殺傷力，今年政府工作報告提前部署全面經濟振興和持續發展路徑，有助減低大增關稅震撼，實是利國利民的超前思維。作為內地及香港地產界中人，筆者希望內地房地產新政盡快落地，達到持久「止跌回穩」的良好願景。
題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
