談樓說按/百元印花稅掀細價樓尋寶熱\王美鳳
今年財政預算案公布400萬元或以下物業的置業印花稅降至僅100元，樓市即轉為明朗化，累積購買力釋放，推動近月樓市交投彈升。
本港去年進入減息周期，銀行提速減息3次，目前市場按息為3.5%，已低於30年平均按息水平4.09%，對比現時平均租金回報率已升至約3.5%，「供平過租」個案逐步增多。
現時市場不乏租金回報甚高的物業，當中不少400萬元以下細價樓之租金回報高逾4%，例如九龍灣得寶花園、荃灣荃威花園及沙田河畔花園等（例子僅供參考，樓價及租金或會基於不同因素出現變化），這類屋苑單位已普遍出現「供平過租」情況，加上物業買賣印花稅減至100元，置業成本減少，推動更多上車人士選擇轉租為買，同步吸引買樓收租人士基於入市成本低、租金回報高，並可以租金代供樓之誘因，因而在細價樓市場尋寶。
供平過租趨普遍
舉個例子，以九龍灣屋苑一個實用面積約380方呎單位為例，作價380萬元，若於2月26日前購入，置業印花稅率為1.5%，金額5.7萬；在財政預算案後入市，此單位之印花稅降至僅100元。有關單位月租高達1.65萬元，若申請七成按揭及30年還款期，以市場按息3.5%計算，月供約11945元，「供平過租」情況相當明顯，金額相差達4555元；即使申請九成按揭，月供金額約15360元亦屬「供平過租」，租屋貴過供樓，加上現時樓市見底勢頭趨穩，若買家已備有足夠首期，相信傾向轉租為買之機會較大。
若屬於買樓收租人士，這類租金回報高的細價樓甚具吸引力，除了置業成本低，按上述租金計，租金回報高達5.2%，等於買樓後租金全數可用作供樓之餘，尚有餘額可作回報或抵銷置業雜項支出。
再者，收租物業按揭之租金列作入息之計法亦已放寬，由租金七成上調至租金八成可計作入息審批按揭，降低了買樓收租人士申請按揭之入息要求，幾項誘因增加下，近月掀起了細價樓尋寶熱。
（作者為中原按揭董事總經理）
