樓市智庫/百元印花稅效應超預期\陳永傑
上月財政預算案，將400萬元以下單位的印花稅降至100元，對樓市即起「一石激起千重浪」作用。新盤市場明顯大反彈，再次出現單月逾2000宗成交，是撤辣後第三次。只要中小型新盤每呎賣1萬左右，與居屋價錢差不多，新盤市場可謂不愁購買力。
雖然本港樓價已從2021年高位回落接近三成，但莫說300萬元以下，連400萬元以下的上車盤也買少見少，主要為未補地價的居屋或公屋單位。中原地產現時網上放盤，400萬以下單位佔整體放盤只約一成。因此，起初大家認為預算案將100元印花稅的適用範圍，由300萬元擴大至400萬元，不足以激活疲弱的樓市，救市力度更遠遠不及去年預算案的全面撤辣。
不過，近期新盤出現明顯大反彈，一來近期股市暢旺，帶來財富效應，發展商亦採取低價推盤策略，吸引大批本地用家入市。如近期開售的三個新界區大型新盤，包括元朗朗天峰、天水圍YOHO WEST PARKSIDE及大埔上然，每呎售價只是1萬至1.1萬水平，入場費普遍300、400萬，個別更低至200萬，與居屋價錢差不多，是香港絕大部分打工仔所能負擔的樓價水平。
現時一個樓價400萬元單位，以承造七成按揭、分30年供款及按息3.5厘計，每月供款約1.2萬元。考慮到年內息口亦有機會向下，隨時出現「供平過租」。美國聯儲局最新點陣圖顯示，預期今年將會減息兩次，合共0.5厘。
市場購買力充裕
上述三個樓盤，不足一個月內合共售出1262伙，佔單位總數1522伙的83%，絕大部分屬700萬元內細價樓，佔逾九成，而當中受惠100元印花稅的400萬元內單位，佔超過三成。
過去幾年樓價高企，不少市民等待樓價下跌至可負擔的入市機會，累積一定數量購買力。現在這些購買力陸續釋放，預算案再出招救市，對樓市產生一石激起千重浪的作用。本月新盤大反彈，成交突破2000宗，是撤辣後第三次出現單月逾2000宗成交。其餘兩次，分別是去年3月及10月，錄得約4176及2993宗。
筆者相信，樓市氣氛向好，發展商將積極推盤吸納資金，只要中小型單位開價維持每呎一萬元左右，便不愁沒有本地購買力，連同大批人才來港，帶動住屋需求，今年首季一手成交可錄約4500至5000宗成交，樓市小陽春亦可望持續至二季度。
（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）
