世邦倡免地價先建北都區鐵路
香港文匯報訊（記者 梁悅琴）特區政府正積極推進北部都會區的發展，世邦魏理仕昨建議政府重新評估洪水橋/厦村新發展區、新田科技城整體規劃及賣地計劃機制，包括以免地價方式吸引國際或本地鐵路營運商參與建設港深西部鐵路，日後再透過鐵路車站上蓋的住宅用地來分紅；新田科技城內的高端人才公寓及私人住宅比例應增加，以配合需求；而洪水橋/厦村新發展區的物流用地的規劃應與科技相關等企業及商業用地貼鄰，而非目前中間夾有公屋、居屋等土地；同時建議北都區重推勾地表制度，令市場可以更加靈活彈性地參與發展。
特區政府計劃將北部都會區打造成國際創科中心，當中港深西部鐵路計劃以「設計、建造，及營運（BOT）」形式的合約去推進，目標下半年收集意向書；而北部都會區三個「片區開發」試點規劃正收集意見，希望下半年推出招標。
減少發展商前期投資成本
世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部主管兼執行董事鄭亥延昨表示，北部都會區內的洪水橋/厦村新發展區的港深西部鐵路站將可緊密聯繫兩個城市之間的人口，政府計劃以「設計、建造，及營運（BOT）」形式的合約去推進港深西部鐵路，以爭取國際或本地鐵路營運商參與。
當然，有能力參與其中的鐵路營運商非港鐵莫屬，然而，除了北都區之外，香港至2031年的鐵路建設藍圖將耗資1,100億港元，當政府推進這些大型項目時，必須先解決即時基建項目的資金缺口。鑑於土地市場低迷，未來土地價格補貼的「鐵路+物業」發展模式或不足以讓鐵路公司執行大量的前期資本支出，因此，她建議，政府可以透過免地價方式吸引鐵路營運商參與建設港深西部鐵路，減少前期支出，由於鐵路開通後會令鄰近的土地及物業升值，港鐵日後亦可以透過鐵路車站上蓋的住宅用地來分紅，以盡早吸引私人發展商參與其中。
鄭亥延指出，新田科技城被設想為一個創新驅動型經濟集群，已經為創新及科技（I&T）開發預留了超過300公頃的土地，加上混合用途及商業區內的商業建築可吸納相關行業，建議相關部門需仔細審視在洪水橋/厦村新發展區中企業及科技園區的規劃。重新檢視新田科技城的整體規劃公屋適宜性，在創新科技園區附近的公屋未必適合研發專業人士。另外，專業人士或能在深圳以相似的預算找到更大的住宿空間，新田科技城應該增加人才公寓及私人住宅用地比例，以達至與相關行業的協同效應。
優化試點片區規劃增吸引力
此外，她認為，目前三個「片區開發」試點的邊界分散，各試點之間難以形成協同效應，以目前的土地價格而言，預計初期資金或會超過未來私人房屋發展的利潤，最終導致市場反應低迷。相反，提供設計靈活性的整體規劃將對私人發展商更具吸引力，她建議政府重新評估三個片區的整體規劃。
世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部董事楊卓衡指出，雖然洪水橋/厦村新發展區將成為重要的跨境物流樞紐和棕地營運商的新據點，但77公頃（約4,500萬平方呎建築面積）的物流和工業用地，已多於香港現有私人倉儲空間（3,960萬平方呎），儘管倉儲空置率一向偏低，政府仍需有計劃地調整供衡，應對洪水橋/厦村新發展區的新增供應。
