議論風生/從香港經濟全局審視樓市政策\盧金榮
今年的政府工作報告提出「穩住樓市股市」「持續用力推動房地產市場止跌回穩」，這不但反映中央對於穩定樓市的重視，釋放出更堅定穩樓市的信號，更表明穩樓市與穩經濟是互為表裏，相輔相成的關係。樓市回穩有利於發揮財富效應，拉動企業、家庭的投資和消費，對於經濟有正面的推動作用。對香港而言，樓市不單關係千家萬戶切身利益，更是香港經濟最重要的支柱。審視香港樓市問題，不能只就樓市論樓市，更要從香港經濟全局、從對接國家戰略大局看待香港樓市問題，充分認識到穩樓市與穩經濟的客觀規律，否則單單就市論市，有可能造成策略應對的失誤甚至是戰略部署的誤判。
全國兩會勝利閉幕，香港各界近日都在深入學習兩會精神。政府工作報告明確提出實施更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，持續用力推動房地產市場止跌回穩。中央去年接連出台刺激消費，提振資產市場，穩定樓市的措施，取得了立竿見影的成效。政府工作報告延續了中央穩樓市的基調，近期各地各部門亦已推出一系列政策舉措，存量政策和增量政策齊發力，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，通過擴內需消費提振資產市場，穩定預期、激發活力，推動經濟持續回升向好。
有效吸引外資進場
中央對於樓市穩定的重視以及提振資產市場的堅定，值得香港借鏡。樓市關係香港經濟全局，樓市積弱與政府財赤、市場信心和經濟增長有密切關係。樓市不穩，百病叢生，這已經成為香港經濟發展的一個規律。近期受惠於中央大力振興股市，港股亦迎來近年最大幅度的一輪升浪，帶動經濟回暖。然而，當前市場信心仍有待恢復，主要原因是樓市依然疲弱，去年特區政府的「撤辣」雖然成功止住了樓市跌勢，但刺激作用有限，樓市繼續出現「價量續跌」現象。要推動樓市回穩，特區政府還要推出更有力措施。
在樓市問題上，中央出手迅速果斷，多策並舉，以「組合拳」方式穩定樓市，成功提振市場信心。香港各界學習兩會精神，其中一個重點應是學習中央對於穩定樓市的重視。
香港樓市目前主要存在兩大問題，一是用家入市信心不足。香港地少人多，樓市處於長期剛需，這體現在香港租務市場近年持續暢旺，但用家由於對樓市前景信心不足，不敢貿然入市寧願以租代買，當中主要是信心問題。二是外來需求問題。香港是國際金融、航運、貿易中心，樓市有價有市，受到海內外投資者的青睞，特區政府新資本投資入境計劃反應熱烈，正說明香港對於海外高資產人士的吸引力。現在一個問題是如何吸引更多海外資金進場，為香港樓市引入更多需求，以達到去庫存、振樓市的作用。
要增強香港買家入市信心，特區政府需要推出更有力的穩樓市措施。新一份財政預算案提出將100元印花稅的措施門檻，由300萬元上調至400萬元或以下的物業，以降低物業買賣成本，這個方向是正確的，但也要考慮到300萬至400萬元的住宅交投只佔整體私人住宅成交量約14%，建議可以將門檻擴大至500萬元以內單位，同時可研究減免40歲或以下港人的首次置業印花稅，擴大政策的提振效果。
「強積金首次置業計劃」能夠讓首次置業的青年人，靈活地使用其強積金供款結餘作為首次置業的首期資金或供款，這個政策已經討論了很長時間，社會也有廣泛共識，青年人也希望可以趁現時樓市回調入市。政府應盡快推出有關計劃，為樓市注入動力。
任何國際大都會的樓市，都不只是面向本地居民，更是面向國際投資者，香港的樓市同樣需要面向國際，引入外部需求對於穩定樓市有重要的推動作用。政府可以在不影響本地居民置業的前提下，進一步放寬投資移民投資物業。
因勢制宜及時調整政策
財政預算案指出，新資本投資入境計劃累計預料可帶來逾260億元投資。雖然計劃深受歡迎，但同時卻被指門檻過高，建議政府可下調住宅物業成交價5000萬元的門檻，容許較低價住宅物業納入計算資產要求，並且獲納入計算資產的物業價值比例提高，便利外來人才來港置業，既為樓市注入更多活水，亦為香港廣納人才。對於內地有意來港置業人才，政府可主動協調溝通，落實「購房資金通」機制，透過閉環式管理，容許這些專才將他們內地的資金帶來香港置業，將來如轉賣有關物業相關資金將匯回內地，令資金形成閉環，既方便內地人士來港置業，亦不會影響國家的外匯管制。
任何好的政策都需要因地、因時、因人制宜。樓市是香港經濟重要一環，處理樓市問題更要慎重，必須從香港經濟全局審視，更要積極對接國家戰略，全力穩住樓市，穩住香港資產市場，以鞏固提升香港國際金融中心競爭力。特區政府完全可以在預算案之後，推出更有力的穩定樓市措施。過去一些穩定樓市的重要政策，都不是在預算案中宣布，特區政府應該因應實際環境和需要，適時出招，顯示特區政府穩樓市、振經濟的決心。
全國政協委員、香港中華廠商聯合會會長、中華海外聯誼會理事
