高見遠識/從寫字樓市場變遷 看商業生態重塑\黃 炎
十年前，中環的甲級寫字樓充斥着中資金融機構的招牌，從國有銀行到券商，無一不將香港總部設於這座城市的金融心臟。然而近年來，一批以小紅書為代表的「第二代」中資企業，正悄然改寫香港甲級寫字樓市場的格局。它們的選址邏輯、空間需求與業務模式，不僅折射出香港經濟結構的深層變化，更成為推動兩地融合的新引擎。
從「中環崇拜」到多元布局
2024年第四季度中環寫字樓空置率攀升至15.1%，相較於本港整體的寫字樓空置率17.1%為低，卻已是過去20年新高。這背後包括新一代中資企業更加理性的選擇：信達國際、廣發証券移師灣仔，小紅書進駐時代廣場，阿里巴巴扎根銅鑼灣等等。高力國際研究指出，這類企業平均租賃面積較傳統機構縮減30%，卻對靈活辦公空間、數據中心配置提出更高要求。與傳統金融業追求「地段象徵」不同，中資企業2.0更看重性價比、產業鏈配套及人才獲取便利性，說好各自的省市故事。
視為創新成果轉化基地
不同於第一代中企「資金過境」角色，新勢力正將香港作為技術出海跳板。以商湯為例，其香港辦公室不僅承擔東南亞市場拓展，更與本地高校共建人工智能實驗室。這種「研發─市場」雙核模式，使香港從單純的資本樞紐升級為創新成果轉化基地。
這些企業帶來的不僅是租賃需求。小紅書在香港組建的百人團隊中，40%為本地僱員，其發起的「灣區創作者計劃」已孵化超500個跨境IP；字節跳動則通過旗下Lemon8吸納海外年輕用戶，形成內容生態的「雙向滲透」。科企在地化運營，正在創造新型服務業崗位和商業模式。
當傳統融合模式聚焦於基建聯通與政策對接時，第二代中資企業正從微觀層面重構社會連接。騰訊雲在香港布局數據中心時，同步推出針對中小企業的數字化解決方案；菜鳥網絡在港建立智能物流樞紐，帶動200餘家本地物流企業接入數字系統。這種技術賦能使大灣區產業鏈協作突破物理邊界。
更深層的改變在於人才流動與人口結構的變化。本港某招聘平台數據顯示，2024年香港科技崗位中，要求普通話能力的職位同比增長47%，另一方面深圳企業招聘港員工數量翻倍。某中資機構香港負責人坦言：「我們的產品經理需要同時理解內地流行文化和香港用戶習慣，這種複合人才成為最寶貴資產。」
香港正從「超級聯繫人」向「創新協作者」轉型。當科技創新成為國家戰略，香港憑藉制度優勢和國際視野，正在成為內地科技企業優化治理結構、接軌國際規則的試驗場。中企的空間戰略從單純的區位選擇轉向生態系統構建，新一代中企或進一步向新界北延伸，形成「跨境研發─香港轉化─全球輻射」的創新鏈條。這不僅是寫字樓市場的板塊輪動，更預示兩地融合正從制度對接邁向共建生態系統新階段。
（作者為高力香港辦公室主任）
