樓語縱橫/租金升樓價跌料難持續\楊永健
過去幾年，香港樓市出現了一種不常見的現象──住宅租金持續上升，樓價顯著回落。回顧近年差餉物業估價署的私人住宅樓價及租金走勢，整體樓價已經自2022年開始連續三年下跌，但過去兩年間整體租金卻連續上升，即使去年初樓市全面撤辣後，成交顯著增加，樓價稍稍反彈，力度亦沒法維持超過首季，住宅樓價無力回升，悲觀的情緒又再瀰漫市場。
相信大家亦明白，租金上升而樓價回落，整體回報增加，自然會吸引投資者開始將資金轉為買樓收租，理應對樓價有一定的支持作用，但在過去幾年間的高息環境下，即使買樓收租的回報有所增加，吸引力亦不及過去幾年銀行定期存款息率吸引。事實上，去年底美國展開減息周期，息口稍稍回落已吸引部分資金轉投樓市；由於收租客回升，樓價一度出現回升，租金亦輕微回落。
但整體而言，去年樓市仍然是樓價跌租金升。以私人住宅樓價指數計算，去年整體樓價指數回落7.2%，而期間租金指數卻持續錄得升幅，全年升3.3%。其中，面積430平方呎以下的A類細單位，最新回報率已由前年年底的3.2%，顯著回升至最新3.6%。
筆者一再強調樓價跌租金升，應該只是短暫的現象。不過，最新1月份的數據顯示，樓市再度出現租金升、樓價跌的現象。1月樓價回落0.45%，而最新租金再升0.42%，租金連升兩個月，並重上近4個月高位。目前租金亦處於高位徘徊，而樓價亦出現見底回升的跡象，相信今年未必會再出現樓價跌租金升的現象。
樓價呈現見底回升跡象
大家亦開始留意到，因應樓價跌租金升，近期市場上已陸續出現供平過租的現象，特別在細價樓市場更加明顯。在最新財政預算案中，將400萬元以下的細價樓印花稅調低至100元，為細價樓市場助燃，相信未來細價樓成交仍會持續急增，加上美國降息周期尚未完結，市場預期美國最快於下半年重啟減息周期。息口再度回落之下，買樓收租亦會變得吸引，供平過租亦會更加明顯，樓價跌租金升，是買家趁低吸納的好時機。
（作者為世紀21 Q動力總經理）
