地價收入預算合理 赤柱豪宅地招標是重頭戲
張宏業 中國房地產評估師、英國特許測量師、香港測量師、澳門房地產評估協會會員、粵港澳大灣區數字產業協會副會長
2025/26財政預算案中，特區政府修訂2024/25年度預算中地價收入為135億元，較原本預算大幅減少195億元，達標度只有41%。根據今財年賣地計劃和土地供應目標，地價收入預算是210億元，較今年度修訂預算上升55.3%。筆者本文將為大家分析地價收入。
8幅住宅地收入料90億至115億元
發展局局長甯漢豪早前表示今財年將推出8幅官地，涉及4,450伙，注意數字未包括可以出售的北部都會區土地。全部住宅土地都是中小型面積，規模都是1,000伙以下；如以地理位置和鄰近環境考量，大部分土地可建成中小户型住宅單位，只有赤柱環角道及西貢打鼓嶺清水灣道地皮有條件被打造成為豪宅，佔以上約21.8%總户數。
根據上述地塊位置及鄰近最新成交地價和樓價，筆者大致估算今財年賣地收入大約介乎90億至115億元，其中最大宗賣地收入應來自赤柱環角道豪宅地皮。再以總體賣地收入和累積樓面面積分拆，筆者計算出平均樓面地價介乎3,200至4,100元/平方呎，最高和最低平均樓面地價分別屬於赤柱環角道及東涌106A區土地。這個區間屬於現時市場平均水位，達標可能性不太低！不過赤柱環角道土地屬於斜坡土地上，且有着流拍前科，能否順利售出都存有風險。
為了打響頭炮，特區政府宣布新財政年度首季招標出售屯門海珠路住宅用地，大約可提供525伙，屬中小户型設計。地皮位於豐景園和南浪海灣中間，鄰近生活配套齊全，交通便利，且二手樓價格和成交量不乏，發展商輕鬆地評估到未來發展格式，單位户型和平均呎價，對於地皮作價較為容易掌握。無論是售出的可能性還是地價達標的完成性，屯門海珠路地皮應是容易把握的。
地價收入完成度繫於住宅市況
總括來說，每年度政府地價收入包括政府和公營機構賣地收益及私人企業/個人補地價收入，賣地收入較透明和易掌握。筆者預計8幅住宅用地成功售出可達90到115億收益，已相當總收入的43%至55%，特區政府預算收入是在合理區間內。今年地價收入來源是從住宅土地收益收取，住宅樓價走勢及發展商資金回籠速度具關鍵性的。其實大減400萬以下印花稅已催旺新盤中小型住宅，大大協助發展商快速回收資金。不過今年度最大宗住宅土地招標屬於赤柱環角道豪宅地，招標成功是決定總地價收入多少。政府應詳細研究並修正招標條文，鼓勵發展商積極出價競投，達到雙贏效果。
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