樓市新態/適時推「甜招」 提振樓市信心\汪敦敬
香港的士服務未如理想，於是在特區政府規管下營辦商推出五個車款和特色之的士車隊，並於日前舉行啟動禮。對於消費者來說，特區政府支持重整業界模式，引入全新的士車隊制度，是給業界和社會一個重整旗鼓的機會。
的士業界重整旗鼓，也令地產市場得到一些啟示：證明特區政府是有能力做市場策劃者、召集人、公證人甚至莊家，或以主導方式去鼓勵改革。
事實上，特區政府一直是最大土地供應者，甚至一定程度是有莊家的角色，只是政府做得正當及婉轉，無形之手一直存在，但直至2002年因為市道低迷被迫撤出市場，接下來就面對十多年的供應不足，很長時間特區政府集中力量去造地。而特區政府作為莊家或市場牽頭人的角色，最重要的貢獻不是金錢，而是維護市場秩序。莊家做到最珍貴的事情亦不是錢，是市場信心。
特區政府如何造就市場信心和秩序？舉例來說，放寬居屋第二市場計劃下資助出售單位的安排，將二手市場的居屋／綠置居和租置計劃單位的按揭保證期延長至最長50年。由此我們就明白了，未延長擔保期之前，銀行雖口說肯借給有關買家較長的按揭期，但其實一些樓齡較大的市場是半冰封狀態，當特區政府宣布了擔保期延長至50年，於是乎就釋放了大量居屋的二手供應，製造了很多上樓及向上游的機會，有關板塊成交大增，在市場上是得到很多掌聲。雖然延長擔保期可能會有壞賬的情況，但相信數量非常之少，特區政府只是承擔很少的壞賬準備就可以驅動大量的成交，能發揮信心效應，這才是管治的神來之筆。當下市場上有幾項重要的事情是需要特區政府發揮效應，令市場回復信心與秩序。
市區重建需引入新模式
首先是市區重建，即50年至70年或以上舊樓老化程度已快過市區重建速度，而市建局的發展商模式及效率顯然不足以全面而有效地改善及重建舊區，筆者建議特區政府應該重整市建局，擔當一個召集人或者策劃人角色，以房產信託基金去根據重建地方的業權份數收購，藉此加快速度省卻大量的金錢，同時亦因為特區政府的介入，秩序和信心效果會得到改善，亦可召集到更多發展商一起參與，這是現在急需要做的。
其次是大量人才入境香港，但本港住宅租盤減少、租金向上，始終會有一日不夠樓盤應付，特區政府應未雨綢繆，入境有數據、建屋有數據，筆者認為在租金回報率高過樓價升幅的時候，特區政府可以與一些心急出售的發展商洽購，既可為外來人口做好住屋準備，也提早消化積存的建屋量，等於提早令到土地招標得到重啟。
再次是筆者認為現在樓市低迷，更加需要特區政府出「甜招」，明確表示「假設面對樓市再下跌，特區政府一定會繼續出招直到樓市健康為止」，相信市場急需這種決心，同時在政府行政的利益上來說同樣需要的，因為現在有些地皮以地價1500元一呎的價格出售，難道用特區政府那把尺來說，樓價不是太便宜嗎？
建議特區政府果斷表態，因為這事關全港人的福祉，而不是照顧個別不願意儲錢又未上車的人的感受。
（作者為祥益地產總裁）
