穩定樓市 社會對預算案寄予厚望
姚志勝 全國政協常委 中國和平統一促進會香港總會會長
新一份財政預算案即將公布，外界普遍關注政府的財赤以及發展動能問題。這兩個問題的破題之眼其實都在於樓市。樓市是香港經濟最重要的支柱，穩定樓市不但關係廣大置業人士的切身利益，更與財赤以及發展動能息息相關。香港要紓財赤振經濟，首要是穩定樓市，社會各界對於預算案提出進一步提振樓市措施亦寄予厚望。建議特區政府從需求側着手，通過釋放內部需求和引入外部需求，加快去庫存從而穩定樓市。內地主要城市在中央出台樓市「組合拳」後，樓市已經逐步回穩，為經濟復甦注入動能。香港可充分借鑑內地經驗，在新一份預算案大力穩樓市、促消費、振經濟。
香港樓市去年受惠於特區政府全面撤辣，整體物業成交量全年錄得68,516宗，按年升約18%，但距離高位仍有一段距離，而且全年樓價亦下跌超過6%，反映香港樓市仍然疲弱，需要特區政府採取更有力的提振措施。
穩樓市是社會最大呼聲
香港的樓市問題不單是樓價升跌的問題，更關係整體經濟以及政府的收入。樓市是香港經濟的一個「蓄水池」，普羅市民大多數的資產都投入樓市之中，樓市升跌將直接影響廣大市民的消費信心，如果樓市持續下跌，將造成嚴重的「負財富」效應，打擊內需市道。對工商界而言，香港企業大多以物業作抵押向銀行借貸，樓價跌跌不休，也會削弱工商界的融資能力，而發展商更會因樓市疲弱而無能力繼續在香港推動大型發展項目。
社會各界都高度關注特區政府的財赤問題，並且提出不少節流措施。固然，針對一些社福政策進行優化，減少濫用是應有之義，但應對財赤問題不能單靠節流削減福利，更應從開源着手。香港過去能夠負擔龐大的福利開支，主要原因是樓市保持增長，香港土地有價，從而為特區政府提供穩定的收入。
然而，在樓市不景之下，政府的賣地收入大幅減少，2024年本港全年合共推出3幅住宅官地，除了位於柴灣祥民道用作私人興建資助出售房屋的住宅地流標，其餘兩幅沙田住宅地成功批出，合共賣地收入為16.4億元，若連同兩幅電動車充電站地皮計，4幅官地收入只有區區的17.4億元。這與以往好景時動輒千億計的收入相比不啻是天壤之別，也是香港財赤急速惡化的原因，期望通過削減幾十億元的社會福利來解決財赤問題，只是杯水車薪，癥結始終要從樓市着手，通過穩樓市恢復賣地收入。
樓市關係千家萬戶切身利益，穩定樓市已經成為香港社會最大呼聲。香港樓市當前最大問題不是供應不足，而是需求不足，這需要從需求面着手，通過去庫存、振需求以穩樓市。
從需求着手去庫存穩樓市
一是加大力度釋放內部需求。當前樓市已經出現較大幅度調整，不少市民特別是青年人都希望借此機會上車，他們面對的最大問題是首期不足，建議政府盡快推出「強積金首次置業計劃」，讓首次置業的青年人，可靈活地使用其強積金供款結餘，作為首次置業的首期資金或供款，以提振樓市的內部需求。
二是引入外部需求。香港的投資者入境計劃一向深受歡迎，這反映了香港對於高資產人群的吸引力，這些都是香港樓市的潛在外部需求。但現時「新資本投資者入境計劃」卻門檻太高。當前全球都在爭奪高資產人群，香港更不應抱着「皇帝女唔憂嫁」心理，建議進一步優化「新資本投資者入境計劃」，下調住宅物業成交價5,000萬元的門檻，解除高房地產投資計入總投資1,000萬元的上限，購買房地產的投資，都計入投資移民的數額。同時，向「高才通」計劃等外來人才提供較為寬鬆的按揭支援，既為香港搶人才，更為樓市引活水。
對於有意見認為應該暫停賣地一段長時間，以逐步消化現有庫存。這種做法過於消極，一方面將令政府財赤問題更加惡化，另一方面也會給外界一個負面形象，令香港樓市受到更大衝擊。其實，隨着愈來愈多外來人才來港，對於樓市的需求一定愈來愈大，停止賣地建屋反而不利於樓市可持續穩定發展。特區政府在推地上應該把握好節奏，更重要的是先做好去庫存，穩定樓市工作，待樓市回穩，賣地自然水到渠成。
中央穩樓市立竿見影
必須指出的是，中央充分理解到樓市的重要性，去年接連出台一連串貨幣金融政策「組合拳」，明確釋放穩增長、穩樓市及穩股市的強烈信號，當中更提出要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要「嚴控增量」、「優化存量」、「提高品質」，加大「白名單」項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地，力度之大，手段之多，覆蓋面之廣極為罕見，體現中央對穩樓市的重視。
在中央的「組合拳」之下，內地房地產市場持續回穩，1月份土地市場強勁反彈，銷售收入按年增長26%，一線城市二手樓價在1月保持基本平穩，近期的二手交投量已超越農曆新年前水平。隨着3月重要銷售季即將來臨，市場情緒亦轉為審慎樂觀，反映中央的穩樓市舉措立竿見影，更表明要穩定樓市需要有大舉措、大手筆、大氣魄，以「組合拳」方式全面出手。內地的經驗值得特區政府借鏡，在預算案推出更有力的穩樓市措施。
