樓市新態/住宅供應高企 適時審視政策\汪敦敬
坊間近期熱烈討論「住宅供應量數據」的問題，而市民對相關數字存有誤解。筆者藉本欄之便分享個人理解，而本文只討論數據，並不回應任何人的觀點。
在媒體上常接觸到的供應量計算有三種：
第一種是特區政府公布的「一手私樓潛在供應量」，內容再細分為「已落成但未賣」、「已動工但未賣」及「已批出但未動工」。當然，任何數據都不應只看數字，要看數字背後代表的意義！
貨尾超一年樓花吸納量
「已落成但未賣」（即貨尾）的數量愈少代表現樓囤貨量愈少，對發展商發售愈有利；數字愈多，尤其是目前2.7萬伙已大過一年的樓花銷售量，會產生不少的困擾，現在就是這個情況。
「已動工但未賣」的數量如果不是太多又大部分仍只在建築中或是初步興建，即是說發展商還可以憑建築進度和其他手段以拿捏供應在什麼時間推出。以往潛在供應量大、樓價仍繼續上升的情況，就是因為「已動工但未賣」的單位建築進度趕不上市場需求，令發展商仍保持到奇貨可居的形勢，自然待價而沽。
如今「已動工但未賣」的單位數目已達6.8萬伙，相信未來好幾年時間也不容易消化到。發展商若要短期賣出可能要劈價求售，如果較長時間後賣出，除了樓價下跌的風險外，發展商又要付出昂貴的商業信貸息口。
從上述兩項數字來看，其實樓市是供應過多，現時需要就相關政策作微調。例如，起碼要檢討「已批出但未動工」的情況，以確定不會繼續為供應產生過量的壓力。否則招標出售地皮的結果不理想，特區政府財務就會出現考驗，或會是共輸的局面。
如果供應過多，其中一個考慮就是，重新審視明日大嶼填海計劃和定位。審時度勢給予更多時間和條件來收地及改革市區重建計劃等，找尋更好的方案。
第二種市民常見的供應數據就是很多報章所說的「今年將會發售的樓花量」，有關數字只能作參考並不能作指標，因為賣幾多是市場決定。
第三種是很多人問筆者的「房屋落成量是否等於供應量？」我相信這個計法只可能在租務上有參考性，在買賣上掌握不到其參考性的落實處。
（作者為祥益地產總裁）
