談樓說按/港息今年料再減0.25厘\王美鳳
去年本港銀行提速三次減最優惠利率（P）後，置業人士的供樓負擔減輕了多少？市場主要按息為H+1.3厘，以封頂息率P-1.75厘（細P）計，最優惠利率（P）由去年5.875厘逐步降至現為5.25厘，按息由4.125厘降至3.5厘，息率共減0.625厘，以目前平均新批按揭額約450萬元、30年還款期為例，每月供款已累減1602元，減幅達7.3%。現時按息主要是3.5厘，此水平已明顯低於30年平均按息4.09厘，今年減息周期延續，息率走勢將會如何？
至於美息方面，2024年美國共減息1厘，今年減息步伐或將減速，但減息周期或延續至2027年。由於市場普遍認為美國新總統的經濟政策或令通脹回落速度受阻，今年美國減息步伐或放慢。然而，美國經過對上激進加息期後，現時美息處於減息期初段仍處高水平，若高息持續將影響經濟，預料美國減息期仍會持續，美息仍需進行向下調整，但減息步伐受通脹走勢、就業及經濟數據變化而影響，今年美國進一步減息幅度料介乎0.5至1厘，美息將回落至3厘多水平。
港息方面，基於本港對上一次加息周期（2022至2023年）港P加幅明顯少於美息，美息加5.25厘，港P僅加0.875厘，故此是次減息周期港P減幅將會少於美息；簡單來說，即是P加息時加不多，減息時同樣減不多，是次港P不會在美國每次減息均會下調。銀行去年提速減P累計達0.625厘後，預期今年P減幅尚餘0.25厘，今年美國將繼續減息，而港P將會進一步下調0.25厘後完成減息周期，屆時港按息將減至3.25厘。
按揭利率將跟隨下移
港P完成減息周期之後，接下來本港按息會否進一步回落，將視乎拆息回落幅度。按照現時H按封頂息率水平，1個月拆息需跌至低於2.2厘，按息方可跌穿封頂息率而下降，最近拆息開始回落至近4厘水平，但與2.2厘仍有較大距離。若今年拆息能逐步回落，銀行資金成本降低或可推動銀行下調按揭計劃息率，令市場按息進一步下跌。
在對上一次加息周期，實際按息加幅共2.625厘，當中不只因為銀行加P，而是結合拆息上升，以及銀行上調按揭計劃息率，故此今年整體按息變化亦會因應幾方面，包括P減幅、拆息回落走勢，以及銀行按揭計劃息率變化而出現調整。
（作者為中原按揭董事總經理）
