悠閒理財/內地樓市續復甦 國央房企銷售急彈
「924金融新政」自去年頒布後，內地住宅銷售出現拐點，銷售轉折情況以國企央企最明顯。新政頒布後，中國海外（00688）的月度合約物業銷售額由跌33%轉升66%，而且銷售增長勢頭延續至去年底。相對地，即使是民企「資質生」龍湖集團（00960），較好的銷售僅在10月份曇花一現，第四季餘下時間依舊。券商發現，國企央企市場地位日益穩固，民企銷售佔比已跌至一成以下。儘管內地樓市復甦需時，但投資者不妨密切關注內地樓市數據，早着先鞭，持有下一輪周期贏家。\大公報記者 劉鑛豪
國家統計局最新數據顯示，2024年新建商品房銷售面積97385萬平方米，按年下降12.9%，跌幅連續第七個月收窄；同期新建商品房銷售額96750億元（人民幣，下同），按年減少17.1%，跌幅更連續第八個月收窄。仔細觀察數字，內地商品房銷售面積及銷售額的跌幅在去年第四季改善情況加快。內地房地產經營環境轉好，與「924金融新政」不無關係。
國務院新聞辦公室去年9月24日舉行新聞發布會，人民銀行、金融監管總局、證監會聯合公布多項重量級金融政策，其間包含針對房地產行業的政策，例如調低存量房貸利率0.5個點子，調低二套房首付比例，由25%降至15%；就3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例，由60%提高至100%。
潤地中海外銷售三連漲
政策頒布到獲得實質效用，有時候需要數個月，但「924金融新政」對內地新房銷售產生即時效用。以中國海外為例，去年9月份合約物業銷售額按年要跌33%至188億元，但新政頒布後的10月份，銷售額按月翻倍，按年則轉升66%至415億元。華潤置地情況類似，去年9月總合同銷售金額按年下跌36%至169億元，但10月份銷售金額按月似乎翻倍至310億元，按年則增加12%。
投資市場最擔心的是，政策效用「短癮」，但通過中國海外及華潤置地的數據可見，銷售改善勢頭持續。中國海外去年11月銷售額上升30%至300億元，12月份上升76%至402億元。簡單而言，中國海外去年11月、12月銷售數字的確低於10月份，只是相比疫情前的2019年同期，分別為248.07億港元、339.58億港元，所以絕對不能判定政策效用正在消退。至於華潤置地，去年11月銷售額按年升6%至258億元，12月份按年升52%至320億元。
競爭激烈 民企佔比不足10%
可惜的是，內地房企並不是一旺皆旺，國金證券指出，經過連續四年下行後，房地產市場競爭格局分化明顯，國企央企房地產商的市場領導地位日益穩固。在2024年全國十大房企中，國央房企銷售佔比重達到55.82%，民營房企僅佔不到10%。
觀察民營房企「資質生」龍湖集團近月銷售情況，去年9月份股東權益的合同銷售金額51.4億元，在10月份增至73.4億元，可惜後勁不足，11月、12月的銷售金額重回「5」字頭，分別為57.1億、54億元。
總結而言，內地房地產行業正處於「洗牌」過程，強者愈強，甚至是贏家通吃。在樓市展開一個新周期時，大型國央房企將會是贏家。因此，投資者應該密切留意內地樓市數據，在復甦初期便做好部署。
