倡北都增建安老房 銀髮族社區添商機
香港步老齡化社會 安居難困境浮面
隨着香港步入老齡化社會，特區政府估計到2046年將有超過三分之一的人口年滿65歲或以上，安老住房問題將變得更嚴重。儘管預計長者越來越多，惟私營老年住房選擇明顯不足，而中高端獨立住所亦相當短缺。高力香港研究部主管及零售顧問諮詢李婉茵在接受香港文匯報訪問時表示，北部都會區有很多新土地，政府可以利用一些片區土地，將其發展為低密度的退休或安老設施，提供更多元化長者安老住宅，提升長者居民生活質素之餘，亦能帶動特定地區的房地產需求。 ●香港文匯報記者 黎梓田
高力香港表示，私營老年住房選擇明顯不足，除去護理安老院設施提供的7.9萬個床位外，市場上可供選擇的私營長者住房單位僅有1,700個。在中高端獨立住所短缺的情況下，富裕長者更加難以找到合適的住房，目前市場上的房源顯然並不足，香港的長者安老住宅市場有很大的需求。根據政府的報告，在2046年預計每三位香港人中就有一位是長者或退休人士。目前，大部分為退休人士或長者提供的居住選擇主要是安老設施或安老院，這些設施主要為需要更多支援的長者提供服務，通常以共享空間或床位計算。然而，該行認為未來香港的長者安老市場需要更多樣化的居住選擇。
籲低地價助建低密度社區
李婉茵認為，如果政府希望開發私人銀髮住宿市場，就需要在土地供應方面作出特別安排。目前香港的長者住宿項目大多由房協提供，分為全私人和資助式兩種。資助式項目通常以零地價提供，並有入息審查限制。在私人市場中，由於這不是純住宅項目，不能以住宅分層出售的形式來確定地價，而應考慮以出租營運的模式，類似於酒店業。這樣更容易吸引營運商參與，因為這類項目不能通過分層出售來快速回籠資金，回本期較長。如果政府以一般住宅價格出售土地，價格會較高，營運商和投資者在計算營運和回報期時會有困難。
善用醫療優勢吸灣區客
李婉茵建議，政府可以考慮以較低的地價批地來促進這一板塊的發展。她也提到，北部都會區有很多新土地，政府可以利用其發展低密度的退休或安老設施，類似於海外的低密度社區。這類低密度空間為希望居住得更寬敞的長者提供更多選擇，同時也可以吸引來自大灣區的長者，尤其是那些希望享用香港醫療設施的長者，這也是他們可以考慮的選項之一。
李婉茵補充，政府在過去一段時間放寬一些安老設施的政策，例如住宅項目中包含安老院成分的話，可能會有機會提高整體發展潛力，這有助於提供更多安老設施。然而，這主要局限於安老院方面。其他方面，目前有私人住宅項目轉型為銀髮市場的例子，這是一種新的目標市場，該行希望看到私人市場未來會有更多這類型的項目出現。
富貴長者屋有市場需求
事實上，政府也曾推出了不少成功的長者安居項目，她舉例說，房協過去推出了許多成功的私人長者屋項目，如丹拿山的富貴長者住宅，這些項目長期有輪候需求。香港的私人市場存在這方面的空缺，可以滿足未來即將退休人士的需求。這些新一代的退休人士通常在教育水平、資產和健康狀況上與上一代長者不同。新一代銀髮族對生活的要求也有所不同。隨着年齡和體力的變化，退休人士的需求也會變化。香港需要多元化的長者住宿選擇，如能夠獨立生活但有社區和生活支援的住宅。目前，這方面的供應在香港仍然不足。
香港樓市發展如能通過增加不同類型的長者住宅來配合老齡化市場的需求，也可以算是發展商一個新出路。李婉茵指，若然未來有更多多樣化的長者住宅類型出現，將可能帶動特定地區的房地產需求，尤其是那些適合發展長者住宅的地區。這也可能促進相關的基礎設施和服務的發展，進一步提升居民生活質素。長遠來看，這類住宅的供應可能緩解部分市場壓力，滿足長者的居住需求。
至於物業市場應該如何發展去配合長者安居住宅市場。李婉茵指出，可以從不同的角度來看待這個問題，首先在長者市場中，許多住宿安排通常以居住權的形式存在，而不是一次性購買單位。這類形式可能需要支付一次性付款，以獲得二十至三十年的居住權，每月則支付基本生活費或管理費。若有額外的醫療或其他需求，則需支付額外費用，這便是一個純租務市場。
