2025港息前瞻 (上)
王美鳳 中原按揭董事總經理
去年本港銀行於9月份跟隨美國啟動減息周期,及後再分別於11月及12月下調最優惠利率(P),累計去年銀行三次減P共達0.625厘。去年銀行提速減息可謂優於市場預期,9月銀行啟動減息時,1個月港元拆息跌至3.6%逾兩年低位,但其後拆息持續回升至高於4%水平徘徊,12月1個月拆息升至平均達4.46%,反映銀行資金成本未有在9月份啟動減息後下降,在一些市場因素下,第四季拆息在減息周期持續下不跌反升。然而,年內銀行仍分別於9月、11月及12月累計三度減P,供樓人士都可提早享減息。銀行對於調整P之考慮,或涉及多個因素包括貸存息率資金成本、息率未來走勢及貸存業務取態等。
按揭息率低於30年平均數
去年銀行三次減P後,業主及置業人士的供樓負擔減輕多少?市場主要按息為H+1.3%,以封頂息率P-1.75%(細P)計,最優惠利率P由去年5.875%逐步降至現為5.25%,按息由4.125%降至3.5%,息率共減0.625厘,以目前平均新批按揭額約450萬元、30年還款期為例,每月供款已累減1,602元(減幅達7.3%),利息部分減少達2,344元(減幅達15%);而對於準買家而言,減息後最低月入要求亦減少達7.3%,由43,618元降至40,414元。現時按息主要是3.5%,此水平已明顯低於30年平均按息4.09%,今年減息周期延續,息率走勢將會如何? 下期再續。