高見遠識/企業審慎發展 商廈空置率上行\鄒 浚
回顧2024年，全球局勢的不穩定性及高利率周期，使得營商環境艱難，企業的投資取向保守，加上「宅經濟」興起，也導致香港的寫字樓市場須面對格局轉型，預期2025年仍處於轉型探索階段，如何適應市場，勢成租賃資產組合的表現關鍵。
宏觀上，儘管美聯儲去年連續3次降息，香港金管局亦有跟隨步伐，隨着融資成本減少，理應為營商市場帶來利好，惟隨着美國新執政班子即將上任，其對全國貿易，以及對內地及香港的保守政治取態，也成為眾多經營者的關注點，一旦其實施較為激進的「保護主義」政策，不少專業分析均指出有機會帶動美國進入新一輪的通漲潮，也令利率走向徒增變數。
租戶選址 偏好核心區邊緣
故此，一般商業經營者預期在2025年，仍然會抱持觀望和保守態度於企業發展，同時貫徹於其辦公室的租賃策略上。事實上，租金是企業落戶的首要考慮，去年的市場租賃活動以小型交易為主，67%的新甲級寫字樓租賃交易的面積不足4000方呎。
據高力早前發布的《租戶傾向調查報告2024》中可見，跨境保險及相關的專業服務行業，成為最大的租賃來源，而主要租賃目的，則以分行開設為主，而隨着地緣局勢的新格局，加上內地和香港融合的趨勢逐漸深入，可預期租戶群主要為內地企業；同時間，為進一步省卻開立辦公室的前置成本及維護費用，租戶更傾向於有基本裝修及樓齡較新的大廈進駐，選址則集中於核心區邊緣地區，例如金鐘、上環、灣仔等。
去年截至年底，香港整體甲級寫字樓空置率為16.8%，總空置面積近1390萬方呎（淨樓面面積），而本年寫字樓新增供應將有350萬方呎，使空置率再度上行的挑戰，雖然去年10月發表的施政報告提到，落實優化遷冊制度，透過簡化申請流程，加大力度吸引海內外重點企業在香港設立總部或分部業務，也着手研究把空置商廈改劃用途，作學生宿舍的標準化流程，惟措施均較利好於紓緩中長遠的空置率。
為應對目前市況，建議租賃資產組合的管理者與專業諮詢人員，及早就市場趨勢，制訂相應的策略，包括租務條款、價錢、續約洽談，以至到物業翻新的項目管理上，作適當的部署，應對市場挑戰。
（作者為高力商業物業服務副董事）
