估值升物業套現水位增
王美鳳 中原按揭董事總經理
最近一些屋苑單位估值回升，加上樓按放寬令3,000萬以上物業的按揭成數同樣高達七成，不少單位的轉按套現水位有所增加。例如一個港島貝沙灣之四房單位，尚餘按揭額約1,500萬，去年10月初單位估值為3,300萬，現時估值回升近5%至3,450萬，以往可造按揭高達六成，現時以高達七成按揭計，可借按揭金額由1,980萬增至2,415萬，透過轉按可套現金額由480萬增至915萬。物業套現之還款期可長達20年至30年不等，拉長還款期可減輕每月還款負擔；但要留意，以轉按或加按形式之物業套現一般設有兩年罰息期，若只用作數個月的短期周轉未必適合。
由於物業套現屬於有抵押按揭貸款，當中涉及審批、重新辦理按揭契約及律師樓手續，對比私貸，承辦手續所需時間較長，一般需一個多月時間，若急需資金周轉，未必適合透過物業套現緊急貸款。轉按物業套現亦會涉及律師費支出，若銀行提供轉按現金回贈，或可用作抵銷有關支出。
私貸令供款佔入息爆煲
去年十月中樓按進一步全放寬後，借款人申請物業套現，其後若決定再買樓申請第二套房按揭，現已沒有二套房按揭減低按揭成數規限，若有足夠還款能力，按揭成數仍可與首套房一樣高達七成。另一點要留意，申請按揭或私貸，銀行或貸款公司都需要確定借款人有足夠還款能力，都會衡量供款佔入息比率，所以借取私人貸款不等於對按揭申請沒有影響。而由於私人貸款還款期較短，每月還款額往往較大，在往後申請按揭時，較易令供款佔入息比率爆煲，影響銀行按揭批核。很多時，銀行會建議按揭申請人先清還其私人貸款，以作為較簡單的拆解方法。
