樓市智庫/供平過租屋苑按年升五倍\陳永傑

  圖:九龍灣得寶花園租金回報率升穿5厘。
  圖:九龍灣得寶花園租金回報率升穿5厘。

  銀行減息後,香港樓市開始出現「供平過租」現象,近期明顯多了市民轉租為買,尤其是細價樓,帶動樓價觸底回升。

  上月本港銀行跟隨美國減息0.25厘,新造樓按的實際按息降至3.625厘,連同9月一次減息0.25厘,兩次合共減息半厘,有助減輕供樓人士的供樓負擔。以貸款額500萬元計算,分30年還款,每月供款降至2.2803萬元,較今年7月減息前月供2.4233萬元減少1430元,全期利息開支更節省逾50萬元,等同貸款額一成。

  過往銀行供樓利息較高、租抵過供,不少人傾向租樓。再者,以往物業市場回報率偏低,假設投資者購入一個單位收租,每月供款2萬元,每月收租卻只有1.5萬元,當然會令到打算買樓收租的投資者卻步。但銀行兩度降息後,這種收租樓入不敷支的情況大為改善,置業人士亦能享受「供平過租」,即是每月供款金額較租住同一單位的租金為低。

  最新公布的中原地產城市租金回報率9月份升至3.47厘,創12年新高,143個藍籌屋苑之中,供平過租的屋苑增至59個,佔逾四成,比去年同期9個大幅上升五倍;回看去年同期數據,僅兩個屋苑的回報率高於4厘,更多達六成不足3厘,只有1、2厘而已。隨着息口回落,目前有4厘以上的高回報屋苑多達22個,而回報不足3厘的屋苑更大減至只有24個,按年回落逾七成。

  租金回報創12年新高

  細價樓回報率跑贏大市,九龍灣「上車三寶」之一、樓價比高峰期回落44%的得寶花園,回報率在9月更升穿5厘,至5.16厘,是2012年1月後超過12年以來,首次有屋苑回報升破5厘,可謂「買樓收租好過定存」。公司放盤網頁顯示,該屋苑現有30多個二手放盤,以最平一個放盤叫價310萬元作例子,面積253方呎,現時市值租金約1.1萬元,借七成分30年還款,按息3.625厘,月供約9900元,平過租樓一成。

  其他高回報的上車屋苑,有沙田河畔花園、西環嘉輝花園及大埔中心等;新屯門中心呎租於過去一年升近三成,升幅冠絕全港,回報率更由2厘變4厘,升幅近六成。

  豪宅方面,薄扶林貝沙灣回報率告別「一字頭」,重上兩厘水平,9月報2.67厘,排全港133位。

  (作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁)