維港觀瀾/訂定「起始租金」作用成疑 取締劣質「劏房」才是要務\董光羽
為解決「老大難」的「劏房」問題，政府將於下月初就以立法方式制訂住宅樓宇分間單位的出租制度，展開為期兩個月公眾諮詢。政府期望透過推進合標準「簡樸房」認證制度，令劣質「劏房」逐步減少，直至「清零」。近日坊間熱議應否為「簡樸房」訂定「起始租金」，筆者對此不敢苟同。
盡快通過規管「簡樸房」法例
社會普遍支持政府逐步取締劣質「劏房」的決心，並期望有關的規管制度能盡快上馬。筆者認為，對於現時居於劣質「劏房」的居民來說，政府的規管工作當然是愈快愈好。規管「簡樸房」的法例能否盡快通過，除了顯示政府的決心和效率外，立法會的會期及審議時間同樣非常關鍵。為讓「劏房」居民盡快有更好的生活環境，政府的工作時間表十分進取，期望爭取明年（2025年）內通過法例，並最快同年第四季開始接受「劏房」登記；雖然今屆立法會會期至明年年底才完結，惟期間除有暑假休會期外，政府和立法會方面亦要準備年底的換屆選舉，時間可說非常緊迫。
「起始租金」作用成疑
除了「簡樸房」的標準和認證外，坊間亦對應否為「簡樸房」訂定「起始租金」有一番熱議。政府現時的工作重點絕對是完成「簡樸房」認證制度的法例工作，訂定「起始租金」的研究只會分散討論的注意力，對盡快處理劣質「劏房」並沒有好處。事實上，不同經濟學者亦曾就「起始租金」進行討論，訂定「起始租金」對「簡樸房」居民是否好事，本身亦是疑問。香港浸會大學會計、經濟及金融系副教授麥萃才曾撰文解釋，從經濟學傳統理論來說，價格是由供求關係所決定。如果市場是有效率的，市場決定的價格就是均衡價格。如果「起始租金」低於市場價格，「簡樸房」的供應會因為業主不願以低價將單位出租而減少，部分業主甚或為了收回「合理」租金，而挖空心思推出不同類型收費，以抵銷「起始租金」對業主帶來的「傷害」。
另外兩位經濟學者，港大經管學院經濟學、管理及商業策略助理教授王柏林和中大經濟系客座教授宋恩榮早前亦曾撰文指出，租金管制後患無窮，並會弄巧成拙，加深「劏房」危機。兩位學者提及美國三藩市因為管制的租金訂得過低，業主不能藉租金收回物業成本，決定減少出租房屋，結果反而令出租房屋供應減少15%，並推高市場租金。更嚴重的是，租務管制令業主失去爭取租戶的主動性，最終令業主變得更不願意提供合適居住條件，甚至選擇丟空、出售或重建物業。
「劏房」租金資訊公開透明
在香港，即使是同一幢物業，不同單位的租金亦有出入，箇中涉及眾多不同因素：物業的地區、樓層、坐向、附近環境、交通配套、治安，甚至是單位有多少扇窗，全部都對租金有影響；在此情況下，應由誰人和如何訂定「起始租金」？同一地區所有「簡樸房」是否劃一相同的「起始租金」？還是要再細分，每幢大廈或每個單位去衡量？只要想想，都知道這個任務並不可行。
事實上，香港「劏房」的市場價格，其實非常公開和透明。差餉物業估價署現時定期更新分間單位租金資料，租戶可以參考網站上各區域及各地區「劏房」租金的中位數，了解市場實際情況，以決定是否承租。市場上的租金定價很大程度上已反映經濟學上的均衡價格。
此外，當局於2021年修訂《業主與租客（綜合）條例》，除限制業主續租時的租金加幅須參照私人住宅物業租金指數變動，並以百分之十為上限外，亦為租戶提供4年的租住權保障。換而言之，分間單位的租金變動早已受到一定程度的限制，是否有需要進一步加入「起始租金」值得深思。
應集中精力推進「簡樸房」認證制度
特區政府藉規管「簡樸房」標準，改善分間單位租戶的生活環境，目標非常明確。政府同時大力增加公營房屋的供應，包括未來5年有逾15.8萬個公營房屋的單位供應，以及持續推進「簡約公屋」和過渡性房屋項目以填補公營房屋的短期供應，令本屆政府更有底氣解決劣質「劏房」這香港的痼疾。今天香港「劏房」問題迎來曙光，第一步就是規管「簡樸房」的法例能如期通過，此時貿然分心加入「起始租金」討論，只會添煩添亂，必令討論失焦，最終只怕「兩頭不到岸」，對社會沒有好處。
時事評論員
