另一角度看供平過租
王美鳳 中原按揭董事總經理
上期提及「供平過租」或「租平過供」的計算例子,但供樓與租樓從來不應只簡單比較每月供款和租金,而是需作全盤考慮包括首期及開支的比較及預算、還款及持貨能力、對後市的看法、長短線換樓計劃,以及流動資金與資產價值等。
租金屬於純支出,而在置業上會的供樓金額中,一部分是利息支出,另一部分則屬於本金。同樣以600萬元單位為例,前文提及承造七成按揭,30年還款期,以現時按息3.875%計,月供19,750元,而此單位之月租為17,500元,單看月供貴過月租;但在每月供樓金額中,利息支出實質是13,563元,餘下約6,187元屬本金。若純以支出作比較,上述單位現時按息支出低於租金約22%,這是以另一角度去看「供平過租」。當然,置業人士需要準備首期,亦需負擔釐印費,按月除了供樓,亦有恒常開支如差餉、地租(部分物業無需地租)及管理費等。故此,供樓與租樓的決定不宜只就月供和月租金額作比較。
按息料再下降
從上述例子,按息降至低於3厘將出現月供低於月租,而事實上,過往當按息處於3厘以下水平,市場上亦較普遍出現「供平過租」個案,但若然租金繼續上升,「供平過租」情況亦會加快出現。然而,若將按揭成數調整至六成,即是以市場平均數字計算,現時按息水平3.875%下之月供已低於平均月租。本港已進入減息周期,當未來按息進一步下降,「供平過租」的情況將會更顯著。