悠閒理財/物管股隨內房抽升 細看財報選「資優生」
物業管理股在剛過去的9月份表現突出，一線內房股普遍錄得兩成以上股價漲幅，個別超過四成。在整體行業處於低潮下，物管股後續能否保持強勢，需要具備強韌經營基本面支持。國金證券指出，物管股上半年面臨收入、利潤增長下滑，但應收賬卻明顯增長。
建銀國際統計14隻物管股，上半年應收賬按年激增26%。雖然行業吹淡風，但是總有資優生，東吳證券根據三項條件，選出四隻優秀物管股。\大公報記者 周寶森
物管公司近年面對諸多經營難題，國金證券就列舉物管行業六大挑戰。第一，外部受到宏觀經濟波動及地產行業下行影響。第二，收繳率有所下滑。第三，高毛利的增值服務進展趨緩。第四，內部員工成本支出相對剛性。第五，應收款賬期不斷延長的拖累，物企對應收賬款、應收票據等金融資產持續計提減值。第六，此前高溢價併購兌現不及預期的拖累，商譽持續減值。
相同行業，相同經商環境，可是物管公司上半年經營表現可以有較大差別。識別物管行業的「資優生」，投資者可以由收入、毛利率、股東應佔溢利等三個數據入手。
濱江越秀收入增幅大
（一）收入。物管公司上半年收入增長普遍出現放慢問題。國金證券綜合在內地及香港上市的60家物管公司，上半年收入1448.6億元（人民幣，下同），按年升6.1%，但低於2023年同期的8.9%收入增幅。建銀國際統計14家在香港上市的物管公司，總收入902.54億元，按年升7%，平均升幅10.7%。建銀國際稱，物管公司收入增長放慢，主要因為終止效率不高的管理項目，而上游開發商交付項目減少。
當然，行業總有資優生，部分物管公司收入增長驕人。濱江服務（03316）上半年收入增幅最大，達到38.7%。緊隨其後是越秀服務（06626）收入增加29.7%。至於表現最差的是雅生活（03319）收入下跌8.8%。
中海新城悅毛利率逆市揚
（二）毛利率。物管公司毛利率收縮情況未見到緩和跡象，儘管上半年退出盈利不佳項目，可惜無法挽回毛利率下滑的頹勢。國金證券指出，60家物管公司上半年毛利率按年下跌1.4個百分點至20.7%。建銀國際統計顯示，14家物管公司毛利率按年下跌1.2個百分點至25.1%。對於物管公司毛利率承壓，建銀國際認為，這主要因為物業管理服務佔收入的比重上升所致，而毛利較高的小區增值服務的業務比重則下降。
至於行業毛利率資優生，建銀國際提供的數據顯示，綠城服務（02869）、中海物業（02669）、華潤萬象（01209）、新城悅（01755）、永升（01995）等5家公司的毛利率逆市上升，升幅介乎0.4至1.1個百分點。東吳證券表示，華潤萬象、綠城服務的毛利率水平已經恢復至接近2019年至今的區間上限，顯示利潤率調整已基本完成。
華潤萬象多賺36%贏同業
（三）股東應佔溢利。物管公司上半年盈利表現分化，大部分公司盈利遇到壓力。按照國金證券統計，60家公司股東應佔溢利按年平均減少29.1%，延續2022年以來的下滑趨勢。建銀國際稱，物管公司上半年淨利潤61.41億元，下跌31.1%；若去除異常值，平均升幅3.8%。建銀國際統計14家物管公司，9家公司錄得正增長，幅度介乎36%至2.7%。華潤萬象多賺36%至19.08億元，其盈利總額、盈利增幅皆領先於其他公司。緊隨其後是綠城服務（02869）多賺21.5%至5.05億元。
另外，5家公司盈利出現倒退，包括雅生活（03319），上半年錄得經營虧損16.34億元，由盈轉虧。曾經是基金必買的碧桂園服務（06098），盈利按年倒退38.7%至14.4億元。
