樓按明曦/節省利息開支 考慮定按計劃\張顥曦
上月本港銀行調降最優惠利率(P),不論是使用H按或是P按的業主,供樓開支亦已進一步減低。其實除了銀行減P之外,當香港銀行同業拆息(H,HIBOR)跌至某個水平,使H按實際按息低於封頂息率,H按業主亦可即時慳息,那什麼時候才會出現這個情況呢?
先理解H按與HIBOR的關係,H按是作為基準的一種按揭計劃,一般以「H+固定百分比」計算。另外,H按設有與P按計劃相同的封頂息率,一般以「P減固定百分比」計算。當「H加固定百分比」與封頂息率不對等時,業主便會以兩者當中較低的息率供樓。因有「進可攻、退可守」優勢,現時近九成按揭客戶傾向選擇H按計劃。
市場主流的H按計劃一般都是以「H加1.3厘」計算利息,封頂息率方面,以市佔率最多的兩間大型銀行為例,他們的封頂息率為「P減1.75厘」,P為5.625厘,即實際封頂息率為3.875厘。
近期1個月HIBOR拆息為4厘左右,以「H加1.3厘」計算,實際利率為5.3厘,因為高於封頂息率3.875厘,H按業主便以兩者當中較低的息率,即封頂息率3.875厘供款。以貸款額500萬元,年期25年,如以封頂息率3.875厘計算,每月供款2.6048萬元。
中長期拆息反覆回落
當「H加1.3厘」低於3.875厘,即HIBOR低於2.575厘(3.875厘減1.3厘),業主便可低於封頂息率3.875厘供款。假設HIBOR跌至2厘,實際利率為3.3厘,以3.3厘按息計算,每月供款將會下跌1550元至24498元。如果HIBOR持續下跌,每月供款亦會進一步下降。
近期HIBOR受季結因素,加上股市暢旺帶動資金需求而維持高水平,相信HIBOR跌至2.575厘以下仍需要一段時間。但隨着季結過後及美國減息周期開始,拆息中長期亦將會反覆回落。
如果想節省更多利息開支,不妨考慮近期大型銀行推出的定息按揭計劃,當中有四個定息年期供選擇,分別為2、3、4及5年,定息期年利率介乎3.15厘至3.35厘,息口比現時H按或是P按的3.875厘為低,可即時達到慳息效果。
(作者為經絡按揭轉介營運總監)