打破供需邊界的一體化：京津冀物流市場特徵及展望（五之一）
龐溟 經濟學博士、經濟學家
2024年是京津冀協同發展上升為國家戰略十周年。十年來，在有序疏解北京非首都功能、區域產業結構升級、交通一體化水平提升等方面，京津冀協同發展均取得積極進展，推動京津冀區域建設成為以首都為核心的世界級城市群、區域整體協同發展改革引領區、全國創新驅動經濟增長新引擎、生態修復環境改善示範區。
2023年，仲量聯行監測的全國24個主要城市物流倉儲市場新增供應共計1,179萬平方米，同比上升22%，其中京津冀地區新增供應同比增長6%，新增供應佔總存量的20%。不過，京津冀三地物流市場表現仍存在差異型與多樣性。從最能體現市場供需動態情況的租金和空置率來看，天津、廊坊物流市場的平均租金均低於北京近50%，且空置率長期處於高位，在2023年分別達到36.1%和49.6%水平。但是，隨着京津冀城市群中的需求流動性進一步加強，以北京內生需求作為連結的「北京需求圈」持續向外延展，已逐步涵蓋北京、廊坊及天津武清區等區域。
「北京需求圈」物流市場供應續擴容
從供給端角度來看，「北京需求圈」正在經歷供應高峰，新增物流市場供應將達到508萬平方米，即在當前市場體量基礎上將擴容約三分之二。筆者估測，2026年「北京需求圈」內總存量將超過1,200萬平方米。其中，天津的武清和河北的廊坊作為區域物流市場的橋頭堡，將迎來增量發展機遇，為京津冀物流市場一體化打下堅實的基礎。
2014年以來，北京市堅持集中疏解和分散疏解相結合，政府引導和市場機制相結合，有序推動存量向外疏解推動一批區域性批發市場、一般製造業向京外有條件的地區轉移，疏解了一般製造業企業3,000家，疏解提升區域性專業市場和物流中心近1,000家。筆者預計，「北京需求圈」在中短期內將仍以北京需求外溢為主要市場活躍力，特別是北京市政府堅定推動大規模拆除違建的工作，將持續為整個需求圈帶來大面積新租需求。
雖然三地市場尚未完全共享統一的供需邏輯，但整體來看，河北廊坊市、天津武清區作為承接北京外溢需求的衍生市場已與北京物流市場產生較強關聯性。考慮到河北省以廊坊為關鍵節點，積極承接北京區域性物流設施的疏解與轉移，吸引物流頭部企業及中介機構入駐，河北省物流市場項目目前主要集中分布在廊坊市，其他城市體量相對有限，下文將以廊坊為代表案例分析河北物流市場的發展情況。
天津廊坊「以價換量」激發市場活力
在租金方面，天津、廊坊物流市場平均租金水平均相比北京低近50%。北京物流市場作為京津冀城市群中的相對優質板塊，市場租金在2023年承壓下仍保持在每平方米每天1.8元的較高水平。而天津、廊坊因在2023年採取以價換量策略以刺激市場活力，市場租金分別同比下降5.8%和13.5%至每平方米每天0.9元左右的水平，降幅均達歷年來最高水平。
在空置率方面，天津、廊坊物流市場空置率多年來與北京存在顯著差距。受益於供應鏈、生物醫藥等行業的穩定新租需求支撐，2023年北京物流市場淨吸納量仍保持在45萬平方米左右的較高水平，空置率也維持在10.4%的健康水平。得益於北京外溢需求，天津、廊坊淨吸納量相比2022年明顯回升。特別是廊坊物流市場大量承接北京外溢需求，全年錄得81.8萬平方米淨吸納量，創歷史新高。但因兩地市場近年來均持續迎來大量新增供應，難以在短時間內完成去化，空置率在2023年仍分別達到36.1%和49.6%的高位水平。
在京津冀協同發展上升為國家戰略十周年之際，2024年2月召開的中央財經委員會第四次會議指出，物流是實體經濟的「筋絡」，聯接生產和消費、內貿和外貿，必須有效降低全社會物流成本，增強產業核心競爭力，提高經濟運行效率。2024年的《政府工作報告》提出，2024年政府重要工作之一就是實施降低物流成本行動。國家發改委、央行等四部門發布的《關於做好2024年降成本重點工作的通知》中也提到實施降低物流成本行動，強化政策協同和工作合力，有力推動降低全社會物流成本，增強企業和實體經濟競爭力。
長三角一體化物流市場經驗可借鑒
以長三角的成熟一體化物流市場為例，成熟市場中各城市租金及空置率差距一般相對較小，價格層次趨於穩定，需求呈現良性的循環流動狀態，各市場間具備較強的關聯性，並共享統一的大供需邏輯。筆者認為，當前京津冀物流市場的租金及空置等市場表現的巨大差異，會使得京津冀物流市場一體化進程中出現極大的成本節省，整體區域內物流效率將進一步提升，並有效降低整體物流成本。
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