高息定期神壇墜落
汪敦敬 祥益地產總裁
「樓盤的價值可以在理性市場運作下反映出來，而市場雖經常不理性，卻最後都會回復理性！」與其討論減息之後樓價會否上升，不如返回問題的根源：香港10萬億元定期存款究竟在減息下何去何從？
首先認識一下定期存款這種曾被認為「贏硬」的投資，其實是多得中央及香港造就的客觀環境，因為中國內地和香港也神奇地在環球量化貨幣多年之下出現低通脹，內地的通脹率最低是近乎零，本港的通脹率最低是今年4月只有1.1%，當低通脹遇上聯繫匯率衍生的高定期息，香港很多存戶都收到5%甚至更高的定期息口，即是說去除通脹實賺約3.9%。
世上並不存在「賺硬」的投資，隨着通脹升溫去到最近2.5%，加上美債息下跌，定期收息由之前5%回落到3.5%左右，其實兩者相減實際收益只是約1%，獲利少了約七成。
多少人仍堅持做定期
香港10萬億元定期存款中有逾4萬億元是過去兩年多才存放做定期的，我們有理由相信超過4萬億元是從其他投資項目包括地產吸收過來。現在有多少人仍會堅持做定期？還是轉為其他投資？無論怎樣決定，地產也算是一個選擇，何況住宅的收租回報率很多區域已有3.4%至3.5%。看看歷史，在2018至2019年的期間香港的定期存款曾試過流入了超過1萬億元，在2020至2021年陸續回歸市場，結果就令到樓價在2021年9月上升了11%（對比2018年12月），並創了歷史新高。
