樓市新態/期待推出利好政策 提振本港樓市\祥益地產總裁 汪敦敬
愈來愈多人同意「提振經濟先要提振樓市」。筆者很早就指出,「地產價格必須回升才能消除政府財政赤字」。面對外圍通脹,建築成本只會繼續上漲。如果樓價不回升到合理水平,除非調低地價,否則政府不容易賣出土地。
問題的重點是,政府如何判斷什麼是合理的樓價水平?如果你問民粹主義者的話,他們會回答就算樓價跌多一半也仍然太高。如果問建築業朋友,他們會答樓價低過「建築成本+人力成本+地價」,其實就是到了低於適當水平的階段,換言之現在就是。如果問市場人士,他們會答當上車人士可以憑自己的收入應付到樓價(包括入息要求)和合理時間儲到首期,那麼樓價早已到了合理水平。
政府判斷合理水平是十分重要的,因為價格到了合理水平就要想辦法重整樓市再向前發展,令到市場效益更高,上車人士可負擔起風險的情形之下令更多買家入市。樓市停留在不合理水平其實是對社會的一種傷害,所以要重新令市場活躍起來。政府刺激樓市不應該猶豫,因為維持僵局,社會要付出的代價是沉沒成本(Sunk Cost,指已經付出且不可收回的成本),並不會在日後樓市好轉後得到恢復。
地產仍是經濟支柱
住宅價格始終要重回到建築成本,才能令香港特區政府的財政回復收益。有人說香港不可以過分依賴地產,但也不可以因為這個「理想」而否定今天地產仍然是香港經濟的重要支柱。
未來成功發展新產業須具備兩大條件:一是先拔頭籌,在其他人未做的時候已經做了;二是用舊優勢去培養新優勢,不是荒廢舊優勢重新做新優勢。